土地調査の基本資料である地積測量図。ただし「法務局にある図面だから正確」とは限りません。そもそも図面がない土地が多数あり、あっても作成年代によって信頼度がまったく違います。見方と限界を正しく押さえましょう。
地積測量図とは
地積測量図は、一筆の土地の地積(面積)に関する測量の結果を明らかにする図面で(不動産登記令2条3号)、土地の表題登記・分筆登記・地積更正登記などの申請時に法務局へ提出され、以後備え付けられます。記載事項は不動産登記規則77条に定められており、地番(隣接地の地番を含む)・方位・縮尺(原則250分の1)・地積とその求積方法・筆界点間の距離・筆界点の座標値・境界標の表示・測量年月日などが記録されます。
まず「あるかないか」 — ない土地は珍しくない
地積測量図は上記の登記が申請された土地にしか存在しません。制度が始まった1960年(昭和35年)以降、一度も分筆・地積更正等をしていない土地(古くからの一筆のままの土地など)には図面がなく、これはごく普通のことです。ない場合は、公図(法14条地図・地図に準ずる図面)、現地の境界標、隣接地の地積測量図(隣地の分筆時の図面に対象地との筆界が現れることがあります)で補完し、取引の必要に応じて確定測量を検討します。
作成年代で精度が違う — 年代別の目安
- 〜1977年(昭和52年)9月:境界標の表示義務がなく、どこを基準に測ったか不明確な図面も存在します。参考資料としての扱いが無難です
- 1977年10月〜1993年9月:境界標の表示が義務化され、現地復元性が向上した時期です
- 1993年(平成5年)10月〜2005年3月6日:境界標がない場合の恒久的地物との位置関係の記載が求められ、立会・測量の厳密化が進みました
- 2005年(平成17年)3月7日以降:不動産登記法の全面改正に伴い、基本三角点等に基づく測量と筆界点の座標値記載が義務化。分筆時の残地求積(引き算での面積計算)も原則廃止され、全筆求積となりました。現地復元性が高く、信頼度の高い図面です
逆にいえば、古い分筆の「残地」側の土地は、登記地積と実測が大きくずれている可能性がある——これが査定・取引で境界と実測面積の確認を怠れない理由です。
取得方法
地積測量図は誰でも取得できます。(1)法務局の窓口・郵送で図面の証明書を請求(1通450円)、(2)オンラインでは、登記情報提供サービスで図面情報をPDF取得(1件361円。照会用の情報提供であり、証明文・公印は付かないため、金融機関等への提出用には使えません)、または登記・供託オンライン申請システム(かんたん証明書請求)で証明書を請求して郵送・窓口受取、という選択肢があります(手数料は改定されることがあります)。地番で請求するため、住居表示しか分からない場合はブルーマップ等での地番特定が先になります。管轄をまたぐ複数物件の一括調査では、この特定と請求の作業量が意外なボトルネックになります。
