不動産調査は、仲介・買取・融資・賃貸管理のいずれにおいても、案件の根幹を支える業務です。本記事では、現場で実際に押さえるべき5つの調査ポイントと、それぞれの実務的な進め方を解説します。
1. 登記情報の確認
物件の権利関係を確認する出発点が登記情報です。表題部で建物・土地の物理的な情報を、権利部(甲区)で所有権の履歴を、権利部(乙区)で抵当権・賃借権などの制限を読み取ります。所有権移転の頻度や、抵当権の設定状況は、案件のリスク評価に直結します。
2. 公図・地積測量図の取得
公図は土地の形状と隣地との位置関係を、地積測量図は境界と面積の根拠を確認するための図面です。境界確定がされているか、地積に登記簿との齟齬がないかなど、紛争予防の観点で必ず確認しておきます。
3. 都市計画・規制の確認
用途地域・建ぺい率・容積率・防火地域などの規制は、その土地で何が建てられるかを決定づける情報です。市区町村の都市計画図やオンラインの公開情報を活用して、将来の活用余地まで含めて確認します。
4. 周辺環境・ハザードの確認
洪水・雨水出水(内水)・高潮の各ハザードマップにおける対象物件の所在地の表示は、2020年8月28日施行の宅建業法施行規則改正により重要事項説明の義務的記載事項となりました。あわせて土砂災害・津波・地震動などの指定状況も確認します。学区・周辺施設・主要駅からの距離など、賃貸需要や売却時のアピール材料も同時に整理しておくと、後工程がスムーズになります。
5. 現地調査
書面で得た情報を裏取りするのが現地調査です。境界標の有無、越境物、近隣建物との距離感、接道状況、騒音・日照・嫌悪施設などを実地で確認します。書面と現地の食い違いがあれば、その差分こそが案件のリスクとなります。
調査の効率化に向けて
これらの調査項目を一件ずつ手作業で行うと、案件あたり数時間〜半日を要することも少なくありません。登記情報・地図情報・ハザード情報を統合した不動産データプラットフォームを活用することで、現地確認と判断業務に集中できる環境を整えられます。
