区分所有(くぶんしょゆう)

区分所有は、分譲マンションの権利関係を支える基本概念である。専有部分・共用部分・敷地利用権の三要素を理解することが、調査と評価の前提になる。

区分所有とは

区分所有とは、一棟の建物のうち構造上独立した部分を、それぞれ独立した所有権(区分所有権)の対象とする所有形態である。建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)に基づき、各所有者が専有部分を所有し、廊下や階段などの共用部分を共有する。代表例が分譲マンションであり、専有部分・共用部分・敷地利用権の三つの要素から構成される。

仕組み・背景

区分所有では、専有部分は個別に売買・担保設定ができる一方、共用部分は区分所有者全員の共有となり、持分に応じて管理される。建物の管理は管理組合が担い、規約や集会の決議によって運営される。敷地利用権は専有部分と分離して処分できないのが原則で、専有部分と敷地利用権が一体で登記される。修繕積立金や管理費の状況は資産価値に影響する。

実務での使われ方・調べ方

区分所有建物の調査では、登記簿(建物・敷地権)と管理関係の資料を確認する。注意点は次のとおりである。

• 専有部分の登記と敷地権の有無・割合を確認する
• 管理規約・修繕積立金・管理費の状況を確認する
• 管理組合の運営状況や大規模修繕の履歴を確認する

関連用語

• 分譲
• 登記
• 登記簿
• 延床面積

よくある質問

専有部分と共用部分の違いは何ですか

専有部分は各区分所有者が単独で所有する部分、共用部分は廊下・階段・エントランスなど全員で共有する部分である。共用部分は持分に応じて管理される。

敷地利用権だけを売れますか

原則として敷地利用権は専有部分と分離して処分できない。専有部分と敷地利用権は一体で扱われ、登記も一体でなされるのが通常である。

R.E.DATAでの効率化

R.E.DATAは、区分所有建物の登記情報を効率的に取得・整理できる。マンションの権利関係調査を効率化したい場合は、調査・業務改善の機能を参照されたい。