登記(とうき)

登記とは、不動産や会社などの権利関係を、登記簿という公的な帳簿に記録して広く公示する制度です。不動産の世界では、その土地・建物を誰が所有し、どんな担保が付いているかを登記で確認でき、取引の安全を支える基礎になります。

本記事では、法務省・法務局の一次情報に基づいて、登記の意味と種類、不動産登記簿の見方、登記が必要になる場面、手続きと費用、そして「登記をしないとどうなるか」(相続登記・住所変更登記の義務化を含む)までを整理します。不動産を取得・相続する方はもちろん、仕入れ・査定・担保評価で登記情報を確認する実務者の方にも役立つ内容です。

登記とは — 権利関係を公示する制度

登記とは、一定の事項を登記簿という公的な帳簿に記録し、第三者に示す制度です。不動産の権利関係を記録する不動産登記のほか、会社の情報を記録する商業登記などがあります。登記された権利は、原則として第三者に主張できます。これを対抗力といい、登記が不動産取引の安全を守る理由です(出典:民法第177条)。

登記のポイントは次のとおりです。

• 公示する制度:誰がその不動産を所有し、どんな担保が付いているかを、法務局で誰でも確認できます。
• 対抗力がある:登記をしておくことで、自分の権利を第三者に主張できます(民法第177条)。
• 公信力はない:登記の内容が真実と異なっていた場合に、それを信じて取引した人が必ず保護されるわけではありません。登記だけを頼りにせず、実態の確認も必要です。

登記の種類 — 不動産登記・商業登記など

登記は、対象によっていくつかの種類に分かれます。実務でよく使われるのは不動産登記と商業(法人)登記です。

• 不動産登記:土地・建物の物理的状況と権利関係を記録する登記。売買・相続・融資の場面で必要になります。
• 商業・法人登記:会社の商号・本店・役員などを記録する登記。
• その他:船舶登記、動産譲渡登記、債権譲渡登記など。

本記事では、以降、不動産の実務で中心となる不動産登記について詳しく解説します。

不動産登記簿の見方 — 表題部・甲区・乙区

不動産の登記簿(現在は登記事項証明書として交付)は、土地と建物それぞれに作られ、大きく3つの部分で構成されます。

複数の不動産をまとめて担保に入れている場合は、共同担保目録も付きます。登記簿の詳しい読み解き方は登記簿謄本の見方で解説しています。

不動産登記の主な種類 — 表示に関する登記と権利に関する登記

不動産登記は、大きく「表示に関する登記」と「権利に関する登記」に分かれます。

表示に関する登記

土地・建物の物理的な状況を記録する登記で、表題部に反映されます。新築時の表題登記、土地を分ける分筆登記・まとめる合筆登記、地目変更登記、建物滅失登記などがあります。表題登記は、新築などの後、原則として一定期間内に申請する義務があります。

権利に関する登記

所有権や担保などの権利関係を記録する登記で、権利部に反映されます。所有権保存登記(最初の所有者の登記)、所有権移転登記(売買・贈与・相続などによる名義変更)、抵当権の設定登記・抹消登記などが代表例です。相続による所有権移転は、いわゆる相続登記です。

登記が必要になる場面

不動産登記は、主に次のような場面で必要になります。

• 不動産を売買・贈与で取得したとき(所有権移転登記)。
• 不動産を相続したとき(相続登記)。
• 住宅ローンを借り入れたとき・完済したとき(抵当権の設定・抹消登記)。
• 建物を新築・増築・取り壊したとき(表題登記・滅失登記)。
• 登記名義人の住所や氏名が変わったとき(住所・氏名変更登記)。

登記の手続きと費用

不動産登記は、必要書類を準備し、法務局に登記申請書とともに提出して行います。完了すると、登記識別情報(いわゆる権利証に相当)と登記完了証が交付されます。手続きは自分で行うこともできますが、書類の正確性や権利関係の複雑さから、司法書士(権利に関する登記)や土地家屋調査士(表示に関する登記)に依頼するのが一般的です。

主な費用は次のとおりです。

• 登録免許税:登記の種類ごとに税率が定められています。たとえば相続による所有権移転登記は、不動産の価額の0.4%(1000分の4)です(出典:国税庁 タックスアンサーNo.7191)。
• 専門家への報酬:司法書士・土地家屋調査士に依頼する場合の報酬。
• 書類の取得費用:戸籍・住民票・登記事項証明書などの取得実費。

登記をしないとどうなる — 対抗力と登記の義務化

権利を取得しても登記をしないと、その権利を第三者に主張できません(対抗力がない)。たとえば同じ不動産が二重に譲渡された場合、先に登記をした人が優先されます。取引や担保の安全のために、登記は欠かせません。

さらに近年、所有者不明土地問題への対策として、これまで任意だった登記の一部が義務化されました。

• 相続登記の義務化(2024年4月1日施行):不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。施行前に発生した相続も対象で、経過措置として令和9年(2027年)3月末までの申請が求められます(出典:法務省「相続登記の申請義務化について」)。
• 住所・氏名変更登記の義務化(2026年4月1日施行):登記名義人の住所や氏名が変わったときは、変更日から2年以内に変更登記の申請が必要です。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります(出典:法務省「住所等変更登記の義務化について」)。

実務での登記の使われ方

不動産の仕入れ・査定・担保評価・与信判断では、取引や審査の前提として登記記録で所有者と権利関係を確認します。名義や抵当権の状況は、そのままリスク判断に直結するためです。実務では次を押さえます。

• 売買・融資の前に登記事項証明書で所有者と担保(乙区)を確認する。
• 相続が絡む不動産では、相続登記が済んでいるか(名義が現所有者か)を確認する。
• 担保に取る不動産は、先順位の抵当権や共同担保の有無を確認する。

もっとも、登記記録は「その1つの不動産」の情報にすぎません。仕入れや与信の意思決定には、「その土地は誰が所有し、周辺ではいくらで取引され、どんな担保余力があるか」という物件単位の情報を重ねる必要があります。この突合を1件ずつ人手で行うと、登記の取得・照合だけで相当の工数がかかります。担保評価の実務は不動産担保評価の実務で、相続物件の特定や仕入れの実務は登記受付帳の制度変更と仕入れ戦略で解説しています。

よくある質問

Q. 不動産登記は自分でできますか?

A. 自分で申請することもできます。ただし、必要書類の準備や権利関係の判断が複雑なため、権利に関する登記は司法書士、表示に関する登記は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

Q. 登記をしないとどうなりますか?

A. 取得した権利を第三者に主張できず(対抗力がない)、二重譲渡などの場面で不利になるおそれがあります。また、相続登記・住所変更登記は義務化され、怠ると過料の対象になります。

Q. 相続登記は義務ですか?

A. 2024年4月1日から義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

Q. 登記情報は誰でも見られますか?

A. 見られます。登記事項証明書は法務局の窓口・郵送・オンラインで、手数料を払えば誰でも取得できます。登記情報提供サービスを使えば、オンラインで内容を確認することもできます。

Q. 登記にかかる費用はいくらですか?

A. 登録免許税(登記の種類ごとの税率)と、司法書士・土地家屋調査士への報酬、書類の取得実費がかかります。登録免許税は、たとえば相続による所有権移転で不動産の価額の0.4%です。

Q. 登記に必要な書類は何ですか?

A. 登記の種類により異なりますが、登記申請書のほか、本人確認書類、登記の原因を示す書類(売買契約書・遺産分割協議書など)、住民票や戸籍などが必要になります。

関連用語

• 不動産登記 — 土地・建物を対象とする登記の総称です。
• 登記簿 — 登記の内容が記録される帳簿です。
• 登記事項証明書 — 登記の内容を証明する書面です。
• 抵当権 — 乙区に記録される代表的な担保権です。

まとめ — 登記は取引・調査の「土台」

登記は、不動産の権利関係を公示し、取引の安全を支える制度です。所有権は登記して初めて第三者に対抗でき、相続登記・住所変更登記は義務化されました。仕入れ・査定・担保評価でも、登記による所有者・権利関係の確認が調査の出発点になります。一方で、登記記録は1件ごとの情報にすぎず、意思決定には所有者・取引・担保データといった物件単位の情報との突合が欠かせません。

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