抵当権(ていとうけん)

抵当権とは、お金を貸す側(債権者)が、返済されないときに担保の不動産を競売にかけ、その代金から他の債権者に優先して回収できる権利です。住宅ローンを組むと、購入する土地・建物にはほぼ必ず抵当権が設定されます。

本記事では、民法・法務局・国税庁の一次情報に基づいて、抵当権の意味から、設定・費用・実行の流れ、住宅ローン完済後の抹消、売却・相続時の扱いまでを整理します。住宅ローンの当事者の方はもちろん、土地の仕入れ・査定・担保評価で登記情報を確認する実務者の方にも役立つ内容です。

抵当権とは — 不動産担保の最も基本的な権利

抵当権とは、債務者または第三者が、不動産の占有を移さずに債務の担保として提供し、債務が弁済されない場合に、債権者がその不動産から優先的に弁済を受けられる担保物権です(出典:民法第369条)。住宅ローンや事業融資の担保として広く用いられます。

抵当権のポイントは次の4つです。

• 占有を移さない:担保に入れても、債務者はその家に住み続け、事業用地として使い続けながら返済できます。
• 優先弁済を受けられる:返済されないとき、担保不動産を競売にかけ、その代金から他の債権者に優先して回収できます。
• 登記で対抗できる:抵当権は登記することで第三者に対抗でき、登記簿の乙区に記録されます。
• 特定の債権を担保する:一つの決まった債権を担保し、その債権が消滅すると抵当権も消滅します(付従性)。

抵当権と「担保」「根抵当権」の違い

担保との違い

「担保」は、債権の回収を確実にするための仕組み全般を指す広い言葉です。抵当権は、その担保のうち「不動産を対象とし、占有を移さずに設定する」一類型にあたります。担保には、ほかに質権(占有を移すもの)や保証(人的担保)などがあり、抵当権はそのなかで不動産担保の中心的な存在です。

根抵当権との違い

抵当権が特定の債権を担保するのに対し、根抵当権は一定の範囲に属する不特定の債権を、極度額を限度として繰り返し担保します。両者の違いを整理すると次のとおりです。

抵当権の設定と費用

住宅ローンでは、融資を実行する金融機関が担保として抵当権を設定するのが一般的です。設定には抵当権設定登記が必要で、手続きは司法書士が代行することが多くあります。登場人物として、担保を提供する抵当権設定者、融資を受ける債務者、担保を取る抵当権者(金融機関)がいます。設定者と債務者は同一のことが多いものの、親の土地を子の借入れの担保に入れる場合など、両者が異なることもあります(この場合の設定者を物上保証人といいます)。

設定にかかる主な費用は次のとおりです。

• 登録免許税:債権金額の0.4%(1000分の4)。ただし一定の要件を満たす住宅用家屋については、令和9年3月31日までの間、0.1%(1000分の1)に軽減されます(出典:国税庁 タックスアンサーNo.7191、租税特別措置法第75条)。
• 司法書士報酬:登記手続きを依頼する場合の報酬。

抵当権が実行されるとどうなる

債務者が返済を滞らせる(債務不履行)と、抵当権者は担保不動産を競売などにより換価し、その代金から優先的に弁済を受けます。これを抵当権の実行といいます。返済が続いている限り実行されることはなく、あくまで回収できなくなった場合の最終手段です。

同一の不動産に複数の抵当権が設定されている場合、配当は登記の順位(第一順位・第二順位…)に従って行われ、上位の抵当権者から優先的に弁済を受けます。なお、利息や遅延損害金についての優先弁済は、満期となった最後の2年分に限定されます(出典:民法第375条)。これは、後順位の抵当権者を保護するための制限です。担保評価では、この制限を踏まえて回収可能額を見積もります。

抵当権の抹消 — 住宅ローン完済後の手続き

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的には消えません。登記簿に記録された抵当権を消すには、別途抵当権抹消登記を申請する必要があります。完済すると金融機関から抹消に必要な書類が交付されるので、それを使って法務局に申請します(出典:法務局「抵当権の抹消登記」手続案内)。

抹消を放置すると、次のような支障が生じることがあります。

• 不動産を売却したり、新たに借換え・融資を受けたりする際に、抵当権が残ったままでは手続きが進みません。
• 金融機関から交付された書類を紛失したり、記載事項に変更が生じたりすると、抹消の手続きが煩雑になります。
• 相続が発生すると、抹消の手続きに手間が増えます。

抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です(土地と建物であれば計2,000円。出典:法務局「登録免許税の計算」)。手続きは自分で行うこともでき、法務局が申請書の記載例や案内を用意しています。司法書士に依頼する場合は、これに報酬が加わります。

抵当権付き不動産の売却・相続

抵当権が付いたままの不動産でも、売買契約そのものは可能です。ただし、買主が安心して購入できるよう、実務では決済時に売却代金でローンを完済し、同時に抵当権を抹消するのが原則です。売却代金で完済しきれない場合は、金融機関の同意を得て売却する任意売却などの方法が検討されます。

相続では、抵当権付きの不動産も相続でき、あわせて住宅ローンなどの被担保債務も相続人が承継します。団体信用生命保険に加入していれば、債務者の死亡により残債が完済され、抵当権を抹消できることが多くあります。

抵当権を登記簿で確認する — 実務のポイント

抵当権は登記簿(登記事項証明書)の乙区に記録されます。仕入れ・担保評価・与信判断などの実務では、次を押さえて読み解きます。

• 抵当権者・債権額・設定日と順位を確認する。
• 複数の抵当権がある場合の順位関係を確認する。
• 共同担保目録により、他の物件とまとめて担保に入っていないかを確認する。
• 被担保債権の残高や、完済による抹消の有無を確認する。

担保評価では、順位・他の担保との関係・前述の利息2年分の制限などを踏まえ、実際に回収が見込める金額(担保掛目を加味した評価額)を見積もります。登記簿の読み取り自体は登記簿謄本の見方で、担保余力の見立ては不動産担保評価の実務で詳しく解説しています。

もっとも、抵当権の設定状況は「その1つの不動産」の登記に記録された情報にすぎません。担保余力を正しく判断するには、「その土地は誰が所有し、ほかにどんな担保が付き、周辺ではいくらで取引されているか」という物件単位の情報を重ねる必要があります。この突合を1件ずつ人手で行うと、登記の取得・照合だけで相当の工数がかかります。

よくある質問

Q. 抵当権とは簡単に言うと何ですか?

A. お金を貸した側が、返済されないときに担保の不動産を競売にかけ、その代金から他の債権者に優先して回収できる権利です。担保に入れても、借りた側はその不動産を使い続けられます。

Q. 抵当権と根抵当権の違いは何ですか?

A. 抵当権は特定の1つの債権を担保し、その債権が消滅すると抵当権も消滅します。根抵当権は一定範囲の不特定の債権を極度額まで繰り返し担保し、事業者との継続的な取引に用いられます。

Q. 抵当権と担保の違いは何ですか?

A. 担保は債権回収を確実にする仕組み全般を指す広い言葉で、抵当権はそのうち不動産を対象とする一類型です。

Q. 住宅ローンを完済したら抵当権抹消は必要ですか?

A. 必要です。完済しても抵当権は自動では消えず、抹消登記を申請して初めて登記簿から消えます。放置すると、売却や借換えの際に支障となります。

Q. 抵当権抹消は自分でできますか。費用はいくらですか?

A. 自分で申請することもできます。登録免許税は不動産1個につき1,000円(土地と建物で2,000円)で、司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。

Q. 抵当権設定者と債務者は同じですか?

A. 同一のことが多いですが、異なる場合もあります。他人の債務のために自分の不動産を担保に提供する設定者を物上保証人といいます。

Q. 抵当権の順位は何で決まりますか?

A. 登記の前後で決まります。先に登記された抵当権が上位(第一順位)となり、競売時の配当では上位の抵当権者から優先的に弁済を受けます。

関連用語

• 根抵当権 — 不特定の債権を極度額まで担保する抵当権です。
• 共同担保 — 複数の不動産をまとめて担保に入れる仕組みです。
• 極度額 — 根抵当権で担保される債権の上限額です。
• 担保掛目 — 担保評価額に掛ける掛目のことです。

まとめ — 抵当権は「登記で分かる基本」、担保余力は物件単位のデータで

抵当権は、不動産担保の最も基本的な権利です。住宅ローンを組めばほぼ必ず設定され、登記簿の乙区で誰でも確認できます。完済後は抹消登記が必要になる点、複数の抵当権は登記の順位で優先される点、利息の優先弁済は最後の2年分に限られる点など、押さえるべき仕組みは明確です。一方で、抵当権の記録は「その1件」の情報にすぎず、担保余力の判断には所有者・他の担保・取引データといった物件単位の情報との突合が欠かせません。

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