用途地域(ようとちいき)

用途地域は、都市計画で土地の使い方を定める区分です。住居・商業・工業といった方向性ごとに分かれ、建てられる建物の用途や規模が決まります。仕入れや開発の可否を判断する、調査の出発点です。

用途地域とは

用途地域とは、計画的な市街地形成のために、市街化区域などで指定される土地利用の区分です。都市計画法に基づき、現行は住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類の合計13種類に区分されます。各地域ごとに、建てられる建物の用途、建蔽率・容積率、高さなどのルールが定められます。たとえば低層住居専用地域では住環境を守るため建物が小さく抑えられ、商業地域では大規模な建物が認められます。対象地の用途地域を確認することで、できる事業の方向性が見えてきます。

仕組み・背景

用途地域は、互いに相性の悪い土地利用が混在することを防ぎ、住環境や商業・産業の機能を整えるために設けられています。指定は市町村の都市計画で決まり、都市計画図で確認できます。用途地域には、建蔽率・容積率のほか、高さ制限・斜線規制・日影規制などの建築ルールが連動します。さらに防火・準防火地域や高度地区などの指定が重なることもあり、複数の規制を合わせて読むことが必要です。用途地域は計画変更で見直されるため、最新の情報を参照します。

実務での使われ方・調べ方

仕入れ・開発の初期に、対象地で何が建てられるかを把握するために確認します。重なる規制も合わせて読みます。

• 都市計画図で用途地域と建蔽率・容積率を確認する
• 高さ制限や防火規制など連動する規制を合わせて確認する
• 調査・確認に使う書類や情報源:都市計画図・自治体の都市計画窓口

関連用語

• 建ぺい率 — 用途地域ごとに定まる建築面積の規制です。
• 容積率 — 用途地域ごとに定まる延床面積の規制です。
• 市街化区域 — 用途地域が定められる区域です。
• 都市計画図 — 用途地域を確認する資料です。

よくある質問

Q. 用途地域は全部でいくつありますか?

A. 現行は13種類です。住居系8種類(第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域)、商業系2種類(近隣商業地域・商業地域)、工業系3種類(準工業地域・工業地域・工業専用地域)です。田園住居地域は2018年4月に追加された最新の区分です。

Q. 用途地域が定められていない土地はありますか?

A. 市街化調整区域や非線引き区域など、用途地域が指定されない区域もあります。その場合は別の規制を確認します。

R.E.DATAでの効率化

用途地域の確認はエリア検討で繰り返し発生します。R.E.DATAは不動産データを地図と結びつけて提供し、対象エリアの用途地域を素早く把握できます。有望エリアの絞り込みや広域スクリーニングに役立ちます。

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