2025年1月1日、宅地建物取引業法施行規則の改正(2024年6月28日公布)が施行され、いわゆる「囲い込み」への規制が実効化されました。専任・専属専任媒介で売却を受託する不動産会社にとって、レインズの運用は処分リスクに直結する業務になっています。本記事では改正の要点と日常運用のチェックポイントを整理します。
改正の要点
改正により、専属専任・専任媒介契約を締結した宅建業者は、レインズに「宅地建物の取引の申込みの受付に関する状況」(取引状況ステータス)を登録すべき事項として明記されました。ステータスは「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」から選択します。実態と異なる虚偽のステータス登録など、囲い込みにつながる行為が確認された場合、宅建業法65条1項に基づく指示処分の対象となります。
売主への説明責任
あわせて「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」も改正され、レインズへの登録証明書を交付する際に、売主がステータス管理機能を通じて自らの物件の最新の登録内容・取引状況を確認できることを、依頼者に分かりやすく説明することが望ましいとされました。国土交通省は売主向けリーフレットも公表しており、媒介受託時の交付資料に組み込むのが実務的です。
登録期限の再確認
レインズへの登録期限は従来どおり、専属専任媒介で契約締結日から5日以内、専任媒介で7日以内(いずれも休業日を除く)です。期限超過や媒介契約年月日の誤入力も是正指導の対象となり得るため、受託から登録までの社内フローを期日管理できる形に整えておく必要があります。
日常運用のチェックリスト
- 媒介受託時・登録証明書交付時:売主へステータス管理機能と確認方法を説明し、説明した事実を記録する
- 登録時:登録期限・必須項目・図面登録の社内ルールを統一する
- 申込発生時:書面申込の受領と同時にステータスを更新する。申込が流れた場合は遅滞なく「公開中」へ戻す
- 定期点検:在庫物件のステータスと実態の突合を週次で行う
規制対応をデータで仕組み化する
ステータス更新の漏れは、悪意がなくても処分リスクになります。媒介在庫・申込状況・レインズ登録情報を一元管理し、更新漏れを検知できる業務基盤を整えることが、コンプライアンスと営業効率の両立につながります。
