売買されやすいアパートは「木造×築30〜40年」。耐用年数22年超えこそ動く理由と、狙い目の築20〜30年

本記事は2026年5月に実施したオンラインセミナー「アパート仕入れの新常識!『売買されやすいアパートの意外な真実』を不動産ビッグデータで徹底解説」の内容をもとに、加筆・再構成した記事です。収録動画(約27分)はこちら。

「木造アパートの法定耐用年数は22年。過ぎると減価償却が終わって税負担が増え、融資も付きにくくなり、売却も難しくなる」。アパート経営の解説記事などで、よく目にする説明です。ところが、TRUSTARTが保有する不動産データで実際の売買を集計すると、最も売買されているのは築30〜40年のアパートでした。つまり、法定耐用年数を8年から18年も超えた帯です。

「売れなくなる」はずの築年数帯が、実際には売買のピークになっている。なぜ、こうした逆転が起きるのでしょうか。カギは、通説が「誰の目線」で書かれているかにあります。本記事では、この逆転の理由をひもときながら、売買データから見えた売買されやすいアパートの3条件と、その条件を仕入れ戦略に落とし込む具体的な方法を解説します。

この記事の要点

意外な真実

「耐用年数22年を過ぎると売れない」は個人投資家目線の話。売買データ上のピークは築30〜40年=耐用年数を大きく超えた帯にある。

売れる条件

構造は木造の売買率が突出し、この傾向はエリアを問わない。複数棟を保有するオーナーは世田谷区に最も多い。

狙い方

ピークの手前=築20〜30年で先回りする。名寄せで複数棟オーナーを特定し、「相続」と「空き家の可能性」でリストを絞り込む。

前提|木造アパートの法定耐用年数は22年。ただし「寿命」ではない

本題に入る前に、議論の土台になる制度を正確に押さえておきます。冒頭の通説の出発点であり、この記事全体を通して基準になる法定耐用年数です。

減価償却資産の耐用年数は省令で定められており、住宅用の建物では構造によって次のように差があります。

(出典:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」。なお「アパート用」という区分は省令にはなく、アパートは住宅用に含まれます)

ここで押さえておきたいのは、法定耐用年数が「税務上の償却期間」であって、建物の寿命ではないということです。現に、22年で木造アパートが使えなくなるわけではなく、築40年、築50年で現役の物件は珍しくありません。

とはいえ、耐用年数を過ぎた建物では、税務上の扱いが大きく変わります。まず、新築から保有し続けてきたオーナーは、22年で減価償却が終わります。一方、買う側の償却は、取得の時点で仕切り直しになります。中古建物の償却期間は使用可能期間を見積もるのが原則ですが、見積りが難しい場合に使われる「簡便法」では、法定耐用年数をすべて経過した建物は法定耐用年数×20%、木造なら4年(22年×20%=4.4年、1年未満切捨て)です(出典:国税庁)。期間が短いぶん、建物の取得価額を4年で償却しきる、つまり1年あたりの償却費を大きく計上できるということでもあります。買い手にとっては、節税メリットの立ち上がりが早い資産なのです。

整理すると、同じ「耐用年数超え」のアパートが、売り手にとっては節税効果の尽きた資産、買い手にとっては短期集中で償却できる資産という、正反対の顔を持ちます。この非対称が、築古アパートが置かれた税務上の立ち位置です。

では、この立ち位置に置かれたアパートの周りで、いま何が起きているのか。ここからが本題です。

なぜ今、アパートの仕入れに「絞り込み」が必要なのか

理由1:耐用年数を過ぎたアパートで、オーナーが動きはじめている

絞り込みの最重要軸になるのが「築年数」です。前提で見たとおり、耐用年数を超えたアパートでは、オーナー側の減価償却がすでに終わっています。それはオーナーの手元で、具体的に次の3つとして表れます。いずれも、そのままオーナーへの提案の論点になるものです。

通説の「耐用年数を過ぎると売却しにくくなる」は、このうち②だけを切り取り、個人投資家を買い手に想定した説明です。たしかに、買い手側の融資が付きにくい以上、個人向けには売りにくくなります。

しかし①と③は、オーナー自身を「持ち続けるか、手放すか」の判断へと押し出す力として働きます。つまり耐用年数を超えた帯では、売りたい人が増え、同時に個人の買い手は減る。買取再販や開発を出口に持つ事業者から見れば、これは不利な状況ではありません。むしろ競合する買い手が自然に減っていくフィルタです。

冒頭の「逆転」の答えが、これです。「売れなくなる」のではなく「売りに出る」。通説と売買データは矛盾しておらず、見ている立場が違うだけです。

理由2:同じ築古アパートを、あらゆるプレーヤーが狙っている

もっとも、この機会に気づいているのは自社だけではありません。収益不動産のなかでも一棟もののアパート、とりわけ築年数の経った木造アパートは、この数年で仕入れ競争が最も激しくなったアセットのひとつです。いまや売買仲介や買取再販の会社だけでなく、マンション素地を探すデベロッパー、さらには富裕層開拓の入り口としてオーナーとの接点を求める金融機関まで、立場の異なるプレーヤーが同じ「アパートオーナー」にアプローチしています。

この変化は、データ抽出の依頼内容にも表れています。実際、TRUSTARTに寄せられる相談は、かつては「相続が発生した土地」のようにきっかけ起点の依頼が中心でしたが、現在は「築古のアパート」「一棟マンション」など、アセットタイプを最初から指定した依頼が目立って増えています。各社が同じ的を狙いはじめている、ということです。

売り手は増え、買い手も増えている。母集団が同じなら、差がつくのは「どこから当たるか」の絞り込みです。手当たり次第のDMや訪問は、競合と同じリストを叩く消耗戦になりがちです。だからこそ、絞り込みの根拠を経験則ではなくデータで持てるかどうかが、分かれ目になります。では、どんなアパートから当たるべきなのか。次章から、実データで確認していきます。

データで見る「売買されやすいアパート」の条件

ここからは、TRUSTARTの保有データを分析してわかった傾向です。結論は「木造 × 築30〜40年」。そして仕入れで狙うべきは、そのピークの手前です。順に見ていきます。

条件1|構造:木造アパートの売買率は、鉄骨造を一貫して上回る

築年数別の売買率を構造で比べると、木造アパートが鉄骨造を一貫して上回ります。しかも、築年数が上がるほど売買率そのものが高くなっていきます。いずれも、現場の肌感覚と一致する結果でしょう。ただし、「感覚として知っている」ことと「数字で示せる」ことの間には、大きな差があります。なぜなら、数字で示せれば「木造は実際にいま動いている」というデータをオーナーへの売却提案にそのまま添えることができ、提案の説得力が一段上がるからです。

では、なぜ木造は動きやすいのか。理由は、建物の価値が先に抜けることにあります。法定耐用年数は、RC・SRCの47年に対して木造は22年。同じ築年数でも木造のほうが早く「土地値に近い評価」へ近づくため、建て替え・更地化・再販といった出口の検討が早く立ち上がるのです。

さらに言えば、この構図は特定のエリアに固有のものではありません。木造の償却が早いことも、出口が土地に寄ることも、地域を問わず共通だからです。したがって、エリアより先に、まず構造で絞るというアプローチが、多くの商圏で成り立ちます。

条件2|築年数:売買のピークは築30〜40年。狙い目はその手前

築年数別に見ると、売買件数が最も多いのは築30年から40年の帯でした。これは、法定耐用年数の22年を8年から18年ほど過ぎたあたりです。そしてこの帯は、減価償却が終わり、修繕と空室の負担が重くなり、オーナーが出口を意識しはじめる時期、すなわち前章で整理した「3つのこと」が出そろう時期と、きれいに重なります。

なお、グラフには築10年前後にも第二の山がありますが、最大の山は築30〜40年です。また、売買率だけを見れば築50年前後がさらに高くなります(条件1のグラフ)。それでも件数では築30〜40年が最大になるのは、築年数が深い帯ほど、現存する母数自体が少なくなるからです。

ただし、このデータを仕入れに使うなら、読み方にひと工夫が要ります。築30〜40年が最も成約しやすい帯だということは、裏を返せば、競合も同じ帯を見ているということでもあります。そのため、売りに出た瞬間に複数の業者が集まる場所を後追いしても、価格勝負に巻き込まれやすくなります。

だからこそ、リストとして最も価値が高いのはピークに入る手前の築20〜30年です。オーナーが出口を考えはじめる前に接点をつくり、「そろそろ売り時か」と思い立った瞬間の相談先になっておく。いわば仕込みの帯です。実際、TRUSTARTへのデータ抽出依頼でも「築15年以上」「築15〜30年」とピーク手前を指定する条件が増えており、先回りの動きはすでに始まっています。

条件3|所有者:複数棟を持つオーナーは世田谷区に最も多い

「どんなアパートか」に加えて、「誰が持っているか」も絞り込みの軸になります。所有者情報を名寄せし、複数棟を保有するオーナーの分布を集計すると、最も多いのは世田谷区でした。大田区、新宿区がこれに続きます。いずれも、アパートの絶対数が多く、資産を持つオーナー層が厚いエリアです。

逆に、同じ都心でも中央区や港区はビルが中心で、アパートという括りで見ると母数自体が少なくなります。言い換えれば、「富裕層が多いエリア」と「複数棟のアパートオーナーが多いエリア」は、必ずしも一致しないということです。

複数棟オーナーを優先する理由は、1件の接点が複数の出口につながるからです。1棟目の売却相談から入り、同じオーナーが保有する他の物件へ話が広がるという展開は、珍しくありません。アプローチにかかるコストが1件あたり同じなら、保有物件の多いオーナーから当たるほうが期待値は高くなります。

番外編|「空き家の可能性」は、所在と所有者住所の差で見抜ける

リストの精度をもう一段上げる切り口が、物件の所在と、登記上の所有者の住所が一致しているかという視点です。

所有者が物件と別の場所に住んでいる場合、そのアパートは自宅ではなく、賃貸運用か、場合によっては空き家の状態にある可能性が高くなります。また、遠隔地の所有は管理が手薄になりやすく、空室が埋まらないまま保有され続けているケースも少なくありません。それだけに、売却提案に耳を傾けてもらいやすい層だと言えます。

R.E.DATAで取得したデータには、この「所在と所有者住所の不一致」に基づく「空き家・賃貸の可能性」フラグが、Excel出力の列としてあらかじめ付与されています。もっとも、所在と住所が違っても隣地に住んでいる場合などがあるため、あくまで「可能性」の指標です。それでも、従来は出力後に目視で1行ずつ突き合わせていた判定が列のフィルタひとつで済むようになり、DM・訪問リストの歩留まりの底上げが期待できます。

データドリブンなアパート仕入れへの応用

ピークの手前(築20〜30年)を、先に押さえる

戦略の骨子はシンプルです。築30〜40年は「刈り取り」の帯、築20〜30年は「仕込み」の帯と割り切ることです。

刈り取りの帯だけを追うと、競合と同じ物件を同じタイミングで取り合うことになります。一方、仕込みの帯に半歩早く入っておけば、オーナーが出口を考えはじめたときの最初の相談先になれます。なお、駐車場の売買データを分析した記事でも、行き着いた結論は同じでした。まだ動いていない場所に先回りする。それが、データを持つ側の戦い方です。

名寄せで、オーナーの「全体像」から入る

物件から入るのではなく、所有者から入るアプローチも有効です。R.E.DATAには、所有者の氏名から保有不動産を横断検索する名寄せ機能があり、複数棟を保有するオーナーの発見に使えます。実際、ひとつの姓で検索するだけで、土地・建物あわせて100件超がヒットすることもあります(同姓の別人が含まれるため、最終的な確認は謄本が前提です)。

候補が見つかったら、所有者事項で登記上の住所を確認し、その住所を地図・ストリートビューで見にいきます。たとえば、同じ敷地にアパートと戸建てが並んで建っていれば、「自宅の隣で複数棟を管理しているオーナーではないか」という仮説がその場で立ちます。また、屋根や外壁の状態から、築古かどうかの見当も付けられます。

もちろん、確定には謄本の取得が必要です。しかし、訪問前に仮説を持てている状態と、リストの1行として機械的に当たる状態とでは、初回接触の質は大きく変わります。

条件を重ねて「いま動いている57件」まで絞り込む

絞り込みの実務を、実際の検索例で示します(件数は2026年5月時点)。エリアは世田谷区、種別はアパート、構造は木造、築年数は50年以上、最寄り駅から徒歩20分以内。ここまでの条件で約1,300件です。DMリストとしては成立しますが、まだ「面」の広さです。

ここに「相続の発生」という条件を重ねると、57件まで絞れます。1,300件と57件は、単に数が違うのではありません。前者は「いつか動くかもしれない先」のリスト、後者は「いままさに動いている可能性が高い先」のリストです。しかも、個々の物件について、アパート名・相続登記の年月日・築年数まで確認できます。なお、相続直後のオーナーは環境の変化の渦中にいる方でもあります。実際のアプローチにあたっては、時期や文面への十分な配慮が前提になります。

相続という条件がこれほど効くのは、相続が発生したアパートが実際によく動くからです。東京都の相続アパートについて、相続後の経過年数別に累積売買率を集計すると、木造は相続後5年でおよそ2割に達します。同じ相続アパートでも鉄骨造は約1割にとどまり、ここでも木造の動きやすさが確認できます。

この「相続で重ねる」絞り込みを支えているのが、登記受付帳のデータです。登記受付帳は、いつ・どの不動産に・どんな目的の登記があったかを法務局が記録した行政文書で、行政機関情報公開法に基づく開示請求により誰でも取得できます。法人・個人を問わず、理由も問われません。

どれだけ使われているかは、数字が物語っています。総務省の集計によれば、令和6年度に行政機関全体へ寄せられた開示請求215,425件のうち、法務省の「不動産登記受付帳」に関するものが138,476件。国に対する情報公開請求の約64%が、この1種類の文書に集中している計算です(出典:総務省)。それだけ不動産業界で広く活用されてきた情報源だ、ということです。

それほど知られた情報源でありながら、活用しきれている会社が少ないのは、後工程が重すぎるからです。具体的には、受付帳はCD-R等の媒体で交付され、届いたPDF・画像データにOCRをかけ、Excelに落とし、相続だけを絞り出し、所在地番と突き合わせ、地番から住居表示に変換して、ようやく謄本の取得に進めます。誰にでもできるはずなのに、やり切る会社はごくわずか。ここが、受付帳という情報源の盲点でした。

TRUSTARTは、全国47都道府県の法務局からこの受付帳を継続的に取得し、10年分を蓄積しています。そのうえで、アパート・マンション・戸建て・駐車場・ビルなどのアセット情報と所在地番で突き合わせているため、「登記の異動」と「その不動産が何か」を掛け合わせた検索が可能になっています。「築古の木造アパートで、かつ相続が発生したもの」という絞り込みは、その一例です。

2026年10月、「登記受付帳頼み」は効かなくなる

ひとつ、大きな注意点があります。2026年10月1日、不動産登記規則の改正が施行され、受付帳の記録事項が見直されます(省令は2025年10月10日に公布済み)。改正後の受付帳からは「登記の目的」と「不動産所在事項」が削除され、残るのは受付の年月日と受付番号だけになります。

誤解のないように補足すると、受付帳が非公開になるわけでも、廃止されるわけでもありません。法務省も、情報公開の対象外とする改正ではないと明言しており、開示請求は引き続き可能です。ただし、「どこの不動産に、どんな目的の登記があったか」が読み取れなくなるため、受付帳から相続物件を直接拾い上げる手法は、事実上成り立たなくなります。

この改正の影響は、受付帳の開示請求を起点に相続物件を拾ってきた会社ほど大きくなります。一方で、登記情報そのものは引き続き誰でも取得できます(登記事項証明書の交付請求は不動産登記法119条に基づく別制度で、今回の改正の対象外です)。したがって、データベース側で所有権移転を継続的に検知する仕組みに移していれば、受付帳の記録が減っても相続シグナルは追えます。詳しくは登記受付帳の2026年10月改正と、受付帳に代わる仕入れ戦略の解説で整理しています。

いずれにせよ、自社の仕入れリードのうち受付帳由来が何割を占めるのかを定量化しておくことは、施行前に済ませておきたい確認事項です。

まとめ|明日からできる3つのアクション

• 「耐用年数22年で売れなくなる」は個人投資家目線の話。売買データ上のピークは築30〜40年=耐用年数を大きく超えた帯にある。
• 売買されやすいのは木造。償却が早く出口が土地に寄るという構図はエリアに固有ではないため、エリアより先に構造で絞ってよい。
• ピーク(築30〜40年)は競合も見ている。勝ち筋はその手前=築20〜30年に先回りして仕込むこと。

この内容を仕入れの実務に落とし込むなら、手順は次の3ステップです。

1. 自社の営業エリアで木造・築20〜30年のアパートを洗い出し、「刈り取り」ではなく「仕込み」のリストとして持つ
2. 複数棟を保有するオーナーを名寄せで特定し、1件の接点から複数の出口が見込める相手に優先順位を付ける
3. 相続の発生・空き家の可能性(所在と所有者住所の差)を重ねて、いま動いている可能性が高い先にアプローチを集中させる

アパートの仕入れは、経験と人脈がものを言う世界です。しかし、多くのプレーヤーが同じ帯を狙う市場では、経験則にデータという根拠を一枚重ねられるかが、初回接触の早さと質をそのまま左右します。競争の激しい土俵でも、構造・築年数・所有者属性の条件を2つ3つ重ねるだけで、当たるべき先は数十件まで絞れます。まずは、自社の営業エリアで試してみてください。

なお、本記事のもとになったセミナーの収録動画(約27分)はYouTubeで公開しています。名寄せ検索から地図・ストリートビューでの確認まで、実際の画面操作を通して見たい方はあわせてご覧ください。

CONTACT 自社エリアの「売れるアパート」を、データで抽出します。 「このエリアで木造・築20〜30年のアパートは何件あるか」「複数棟を持つオーナーは誰か」「相続が発生したのはどれか」。こうした問いに対して、貴社の注力エリアに絞ったデータ抽出から、謄本によるオーナー特定、DM代行まで、R.E.DATAがまとめてご支援します。まずはお気軽にご相談ください。 無料で相談する →