CRE(Corporate Real Estate)とは、企業が事業活動のために所有・賃借している不動産の総称で、日本語では「企業不動産」と訳されます。典型は本社ビル・工場・物流倉庫・店舗・社宅や寮で、使われていない工場跡地や遊休地、賃貸に回している投資用不動産も含まれます(出典:国土交通省「ＣＲＥ・ＰＲＥ等の推進」資料)。
所有している物件だけでなく、賃借しているオフィスや店舗も対象です。業種によって主役は変わり、製造業なら工場とその用地、小売や外食なら店舗網、物流業なら倉庫と配送センターがCREの中心になります。部門も帳簿上の扱いもばらばらなこれらの不動産を、まとめて「その会社のCRE」として捉えるのがこの言葉の使い方です。
なお「CRE」は米国では商業用不動産(Commercial Real Estate)の略として使われ、医療分野の検査項目や企業名としても登場しますが、日本の不動産業界や行政で「CRE」「CRE戦略」というときは、ほぼ例外なく企業不動産のことです。本記事は日本のCREについて、範囲・規模・誰が扱うのか・似た用語との違いを国土交通省の資料に基づいて整理し、不動産会社の営業担当が取引先のCREを提案の切り口にするための前提知識をまとめます。CRE戦略の進め方は用語集「CRE戦略とは」と記事「CRE戦略の立案ステップ」に譲ります。
この記事の要点
企業不動産(CRE)に含まれる不動産の範囲
冒頭の代表例をもう少し広げると、企業不動産は企業が事業活動に関連して保有・利用している不動産のすべてを指します。国土交通省の資料は法人所有不動産の例として「事務所、店舗、工場、福利厚生施設等」を挙げ、「CRE戦略実践のためのガイドライン」は「施設、工場、流通倉庫、配送センター、店舗、寮、社宅、投資用不動産等」を列挙しています(出典:前掲資料および国土交通省「CRE戦略実践のためのガイドライン」(2010年改訂版))。
| 区分 | 具体例 |
|---|---|
| 事業に直接使う不動産 | 本社・支社・営業所のオフィス、工場、研究所、物流倉庫・配送センター、店舗 |
| 福利厚生のための不動産 | 社宅、独身寮、保養所、社員向け駐車場 |
| 収益を得るための不動産 | 賃貸ビル、賃貸マンション、賃貸商業施設などの投資用不動産 |
| 使われていない不動産 | 工場跡地などの遊休不動産、遊休地、低利用の土地・建物。売却や転用が最も起きやすい区分 |
押さえておきたいポイントが2つあります。
1つ目は、所有物件だけでなく、賃借している不動産も企業不動産に含まれることです。ガイドラインも、寮・社宅・オフィスの賃貸借契約情報を総務・人事部門で契約更新時に見直す運用を例示しており、「借りている物件」を棚卸しの対象に含めています。
2つ目は、「本業に関わるか」「自社の事業で使っているか」という軸で見ると位置づけが変わることです。ガイドラインはポジショニング分析として、企業不動産を「コア事業/ノンコア事業」と「事業用/非事業用」の2軸で4つに分ける例を示しています。本社や工場は「コア×事業用」、賃貸用の不動産や商業施設は「コア×非事業用」、社宅や寮は「ノンコア×事業用」、遊休地や駐車場は「ノンコア×非事業用」です(出典:前掲ガイドライン第1章Ⅳ、株式会社三井物産戦略研究所作成の図表)。同じ「会社の不動産」でも経営上の意味は異なります。
日本のCREはどのくらいの規模か
国土交通省の資料によると、日本の不動産の資産規模は約2,300兆円で、そのうち企業(法人)が所有する不動産は約490兆円にのぼります。面積で見ると、法人の所有面積は約54,000平方キロメートルで、国土面積(約38万平方キロメートル)の約14%に相当します(出典:前掲「ＣＲＥ・ＰＲＥ等の推進」資料。法人所有不動産の資産額は土地基本調査に基づく時価ベースで2003年(平成15年)1月1日時点、不動産全体は2007年(平成19年)末時点)。基準年は古く両者の時点も異なりますが、「国内不動産の2割強を企業が持っている」という構図は変わっておらず、不動産会社にとってはそれだけ提案の余地が大きい市場だということでもあります。
似た用語との違い
CREの周辺で混同しやすい用語を整理します。
| 用語 | 意味 | CREとの関係 |
|---|---|---|
| CRE戦略 | 企業不動産を企業価値向上の観点から経営戦略的に見直す考え方 | CREを扱う際の方針・手法。定義と進め方はCRE戦略とはで解説 |
| PRE(Public Real Estate) | 公的不動産。国・地方公共団体が所有する不動産。日本では約470兆円、国土面積の約41% | 所有者が企業か公的セクターかの違い。考え方はCRE戦略と共通 |
| 不動産投資・REIT | 賃料や売却益を得ることを目的に不動産へ投資すること、およびその仕組み | 企業の投資用不動産はCREの一部だが、CREの中心は「事業のために使う不動産」 |
(PREの規模の出典:前掲「ＣＲＥ・ＰＲＥ等の推進」資料。2007年(平成19年)末時点)
CREを扱うのは誰か
企業不動産は、社内では複数の部門にまたがって管理されているのが普通です。土地・建物の資産計上や減損(帳簿価格を引き下げる処理)は経理・財務、賃貸借契約は総務・人事、拠点の立地は事業部門、といった具合です。ガイドラインは、大企業では財務・人事・総務などを横断する対応組織を、中小企業では担当役員がCRE担当役員を兼ねる体制を望ましいとしています(出典:前掲ガイドライン第1章Ⅳ)。不動産会社が企業にCREの提案をする場合、相手はこうした総務・財務部門や担当役員になることが多いでしょう。
社外では信託銀行・大手不動産会社・コンサルティング会社が「CRE戦略支援」などの名称で支援サービスを提供しており、専門家の民間資格としては特定非営利活動法人日本不動産カウンセラー協会(JAREC)が認定する「不動産戦略アドバイザー」があります(出典:日本不動産カウンセラー協会「不動産戦略アドバイザー」)。
CREの活用方法を業種別に見る
CREをどう活かすかは、業種によって典型が異なります。国土交通省ガイドラインの事例編と東京証券取引所の事例集に載っている取組みを、業種ごとに整理します。
| 業種 | 代表的なCRE | 典型的な活用・見直し | 公表事例 |
|---|---|---|---|
| 製造業 | 工場とその用地、研究所、社宅・寮 | 生産再編で生じた遊休工場の貸与・売却・転用、工場跡地の再開発、工場立地での借地活用 | ソニーが湘南テクノロジーセンターの遊休化したテレビ工場を郊外型ワークプレイスへ転用。東芝モバイルディスプレイが生産停止に伴い姫路工場敷地内の土地・建物を他社に貸与することで基本合意(2009年)。新日本製鐵が堺製鐵所の遊休地約95万平方メートルについて都市再生緊急整備地域の指定を受け活用(2002年) |
| 小売・外食 | 店舗網、商業施設、物流拠点 | 出店時の所有と借地の使い分け、不採算店舗の閉鎖・転用、保有資産全体の見直し | あるショッピングセンター開発業者は1999年以降の12件の開発のうち11件で事業用定期借地権や普通借地権を活用。青山商事は目指すバランスシートの姿を示し保有資産の見直しを推進 |
| 物流・運輸 | 倉庫、配送センター、車両基地 | 拠点集約、物流施設の売却と賃借継続(リースバック)、借地による施設確保 | 松下ロジスティクスが17の物流施設をプロロジス日本法人に約850億円で譲渡(2007年)し、うち15施設をリースバック方式で継続利用 |
| 電力・鉄道などインフラ | 発電所・車両基地の跡地、沿線用地 | 事業効率化で閉鎖した用地の事業用定期借地、遊休地の開発 | 関西電力尼崎第3発電所跡地を松下電器産業と東レの合弁会社が20年の事業用定期借地で賃借し工場を建設。鉄道を含む西武ホールディングスは独自のROIC指標で不動産流動化や事業所のモニタリングを判断 |
| 金融機関 | 本店・支店、社宅・寮、担保取得物件 | 支店統廃合で生じた店舗・跡地の売却、社宅の集約 | 銀行支店・社員寮の売却動向はTRUSTARTの分析レポートで扱っています |
| 業種共通 | 本社ビル、社宅・寮、遊休地、投資用不動産 | 本社の売却と賃借への切り替え、社宅・寮の統廃合、ノンコア事業や遊休不動産の売却による資本配分の改善 | 東芝が発足時からの本社所在地である銀座東芝ビルの売却を決定(2007年)。日本板硝子が本社ビルと旧川崎工場社宅・寮跡地を売却(2006年)。全日本空輸がホテル事業を売却(2007年)し機材更新と財務体質強化に充当。タカラスタンダードは遊休不動産など非事業性資産の売却方針を明示 |
(出典:国土交通省「CRE戦略実践のためのガイドライン」(2010年改訂版)第3章事例編⑦・⑬・⑭・⑯、および東京証券取引所「資本コストや株価を意識した経営」事例集。東証事例集の内容はCRE戦略とはで詳しく紹介しています)
共通しているのは、「本業に必要か」で選別し、必要でないものは売却や貸与で資金に変え、必要なものは所有と賃借を使い分けるという考え方です。工場や店舗のような事業の中核にある不動産でも、閉鎖や再編のタイミングで見直しの対象になります。
不動産会社・金融機関にとってのCRE
不動産会社や金融機関から見ると、CREは「取引先がどこにどんな不動産を持っているか」という情報そのものです。工場跡地の売却、社宅の統廃合、本社ビルのセール・アンド・リースバックは、いずれも企業不動産の見直しから生まれます。営業実務でいえば、取引先の遊休地・社宅・老朽化した工場を先に把握し、「売却」「建て替え」「所有から賃借への切り替え」を持ちかけるのがCRE提案の入口です。東京証券取引所が上場会社に求める保有資産の点検(出典:東京証券取引所「『資本コストや株価を意識した経営』に関する要請のアップデート」2026年4月28日)や、2027年4月1日以降に始まる事業年度から適用される新リース会計基準(借りている物件も原則として資産・負債に計上する新ルール。出典:日本公認会計士協会「新リース会計基準」解説)も、企業がCREを見直す追い風です。
CREをR.E.DATA(リデータ)で調べる方法
「取引先のCREを把握する」と言っても、上場企業の有価証券報告書に載るのは重要性の基準で選ばれた主要な設備だけで、未上場企業にはそもそも開示義務がありません。不動産登記は地番から所有者を調べる仕組みで、2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度でも請求できるのは登記名義人本人に限られるため、取引先など他社が何を持っているかを法人名から辿ることはできません(出典:法務省「所有不動産記録証明制度について」)。TRUSTARTのR.E.DATA CRE(リデータCRE)は、全国の不動産登記を起点に法人と不動産を紐づけたデータベースで、この空白を埋めるものです。調べ方は3通りあります。
| 調べ方 | できること | 使う場面 |
|---|---|---|
| 1. 法人名から引く | 社名を入力すると、その法人が保有する不動産の一覧が出ます。上場・非上場を問わず、有価証券報告書に載らない簿価の小さい物件・賃貸用物件・連結子会社の保有分も対象です | 既存取引先のCREの全体像を把握し、提案の切り口を探す |
| 2. 不動産の条件から逆引きする | エリア・用途地域・地積・業種・取得時期などの条件で絞り込み、該当する不動産を持つ法人を抽出します | 「この地域に大きな工場用地を持つ製造業」のように、提案先リストを新規に作る |
| 3. 企業の動きから捉える | 商業・法人登記の異動(本支店の移転・合併・組織再編・解散など)を毎月捉え、その法人の保有不動産と結びつけて確認できます | 拠点統廃合や再編が起きた企業に、売却や活用の提案を先回りする |
検索結果はCSVで出力できるため、営業リストや社内システムにそのまま取り込めます。有価証券報告書と登記だけでは埋まらなかった「未上場企業のCRE」と「上場企業の未記載分」を、法人名という一つの軸で把握できるのが特徴です。
よくある質問
Q. CREとは不動産用語で何ですか?
A. Corporate Real Estate(企業不動産)の略で、企業が事業のために所有・賃借している不動産の総称です。社宅や寮、投資用不動産、遊休地も含みます。
Q. CREは不動産投資の戦略のことですか?
A. 違います。CREは企業が事業のために持つ不動産のことで、個人や投資家が収益目的で物件を買う「不動産投資」とは別の概念です。企業が保有する賃貸ビルなどの投資用不動産もCREに含まれますが、あくまで企業不動産の一部という位置づけです。
Q. 「CRE」という資格はありますか?
A. 編集部が確認した範囲では、「CRE」という名称の国家資格はありません。企業・自治体の不動産戦略を担う専門家の民間資格として、日本不動産カウンセラー協会が認定する「不動産戦略アドバイザー」があります。
Q. 不動産会社のCRE提案とは、具体的に何を提案するのですか?
A. 取引先企業が持つ遊休地・社宅・老朽化した工場や店舗などを対象に、売却、建て替え、賃貸への転用、セール・アンド・リースバックといった見直し策を提案することです。まず相手企業がどこにどんな不動産を持っているかを把握することから始まります。
Q. 他社がどんな企業不動産を持っているか調べられますか?
A. 上場企業なら有価証券報告書の「主要な設備の状況」で概要がわかります。未上場企業を含めて物件単位で把握するには、不動産登記情報を法人名でまとめて紐づけたデータベースを使います。具体的な手順は本記事の「CREをR.E.DATA(リデータ)で調べる方法」を、有価証券報告書や登記で調べる際の限界はCRE戦略とはをご覧ください。
まとめ
CREとは企業が事業のために所有・賃借している不動産(企業不動産)のことです。対象は本社・工場から社宅・寮・投資用不動産・遊休地まで広く、日本では約490兆円、国土面積の約14%を企業が所有しています。
言葉の意味を押さえたら、次は把握です。自社や取引先の企業不動産がどこにどれだけあるのかを知ることが、CRE戦略とCRE提案の第一歩になります。
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SERVICE DOCUMENT
取引先の企業不動産(CRE)を、法人名から検索する。
R.E.DATA CRE(リデータCRE)は、全国の不動産登記データを法人名義でまとめて紐づけ、未上場企業を含む法人の保有不動産を横断的に検索できるCREデータベースです。サービス資料では、データの構造、検索できる条件、出力される項目、想定される活用シーンを掲載しています。提案先のリストづくりにそのままお使いいただけます。
参考(一次情報)
本記事中のCREの定義・範囲・規模に関する記述は、以下の資料を確認のうえ作成しています。
- 国土交通省「ＣＲＥ・ＰＲＥ等の推進」資料(日本の不動産約2,300兆円(平成19年末時点)・法人所有不動産約490兆円(土地基本調査に基づく時価ベース、平成15年1月1日時点)・法人所有面積約54,000平方キロメートル(国土面積の約14%)・国/地方公共団体所有不動産約470兆円(平成19年末時点)。法人所有不動産の例示「事務所、店舗、工場、福利厚生施設等」)
- 国土交通省「CRE戦略実践のためのガイドライン」(2010年改訂版)(第1章ⅠのCRE戦略の定義、第1章Ⅳのポジショニング分析の4象限例と管理組織のあり方、第2章の賃貸借契約情報のモニタリング例と立地検討対象の例示、第3章事例編⑦・⑬・⑭・⑯の企業事例、巻末の資産規模の記述)
- 特定非営利活動法人日本不動産カウンセラー協会「不動産戦略アドバイザー」(CRE・PRE戦略の専門家を養成・認定する民間資格制度)
- 法務省「所有不動産記録証明制度について」(2026年2月2日施行。請求できるのは所有権の登記名義人本人とその相続人その他の一般承継人に限られる)
- 東京証券取引所「『資本コストや株価を意識した経営』に関する要請のアップデート」(2026年4月28日。対応のポイント「保有する資産について、価値創出のため最適な状態となっているか」)および同取引所が公表する取組み事例集(タカラスタンダード・西武ホールディングス・青山商事の記載。用語集「CRE戦略とは」で原文に沿って紹介)
- 日本公認会計士協会「会計・監査用語かんたん解説集:新リース会計基準」(2027年4月1日以後開始する事業年度から原則適用、借手は原則すべてのリースで使用権資産・リース負債を計上)
※資産規模の数値は国土交通省資料の公表時点のものであり、最新の統計とは異なる場合があります。個別の不動産の売却・活用・税務の判断にあたっては各分野の専門家にご相談ください。
SUPERVISOR'S COMMENT
監修者コメント
田邊 亮太
宅地建物取引士 / 元不動産仕入担当
不動産会社の営業の現場では、「CRE」という言葉はまだ知られていません。私が仕入れを担当していた頃も、追いかけていたのは個人オーナーの土地や戸建てがほとんどで、企業が持つ不動産を「ひとまとまりの提案対象」として見ている同業者はごく少数でした。
だからこそ、CREは狙い目だと考えています。私の経験では、企業が持つ不動産は一件あたりの規模が大きく、遊休化していても市場に出てこないものが多い。競合が少ないうえ、担当部署との関係が一度できれば、社宅の統廃合や拠点の再編といった次の動きの相談も続きます。個人オーナー相手の一物件ごとの勝負とは、営業の組み立て方が変わります。
難しいのは調べ方です。有価証券報告書を起点にする限り、把握できるのは上場企業など有価証券報告書を出している会社の主要な設備までで、日本の企業の大多数を占める未上場企業や、上場企業でも子会社名義で持っている物件は見えてきません。R.E.DATA CRE(リデータCRE)は不動産登記を起点にしているので、未上場企業のCREも、上場企業のグループ会社が持つCREも、社名から同じように引けます。社名で検索すると、有価証券報告書には載っていない社宅や旧工場が見つかることがあります。まずは既存の取引先を一社、引いてみることをおすすめします。