CRE戦略(しーあーるいーせんりゃく)

CRE戦略とは、企業不動産(CRE: Corporate Real Estate)について、「企業価値向上」の観点から経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方です(出典:国土交通省「CRE戦略実践のためのガイドライン」)。CRE(企業不動産)という言葉そのものの意味や対象範囲はCRE(企業不動産)とはで解説しています。

日本の不動産約2,300兆円のうち、企業が所有する不動産は約490兆円と推計されており、国土面積の約14%を占めます(出典:国土交通省「CRE・PRE等の推進」資料。不動産全体は平成19年末時点、法人所有分は土地基本調査に基づく時価ベースで平成15年1月1日時点の推計)。これだけの規模の資産が経営資源として十分に活用されているとは言えない状況が、CRE戦略という概念が生まれた背景にあります。

そして2026年現在、CRE戦略は「知っておくとよい経営理論」から「投資家に説明を求められる論点」へと位置づけが変わりつつあります。東京証券取引所は2026年4月のアップデートで「保有する資産について、価値創出のため最適な状態となっているか」を上場会社への対応ポイントに掲げ、2027年4月からは新リース会計基準により賃借不動産もバランスシートに計上されます。

本記事では、国土交通省のガイドラインという一次情報に基づいてCRE戦略の意味・PREとの違い・効果・進め方を整理したうえで、東証の要請や会計基準の変更といった最新の環境変化、上場企業の実際の取組み、そして実務の出発点となる「自社・他社の保有不動産をどう調べるか」までを解説します。

CRE戦略とは — 国土交通省ガイドラインの定義

国土交通省が設置した「合理的なCRE戦略の推進に関する研究会」は、2008年4月に「CRE戦略を実践するためのガイドライン」を公表し(2010年改訂版あり)、CRE戦略を次のように定義しています。

「ＣＲＥ戦略とは、企業不動産について、『企業価値向上』の観点から、経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方である」(出典:国土交通省「CRE戦略実践のためのガイドライン」(2010年改訂版)第1章)

ポイントは、不動産を単なる物理的な生産財・保有資産としてではなく、「企業価値を最大限向上させるための経営資源」として捉え直すことです。対象となるCRE(企業不動産)には、本社ビルや支店・営業所だけでなく、工場・物流施設・研究所・社宅・福利厚生施設・賃貸に出している収益不動産・遊休地など、企業が保有・利用するすべての不動産が含まれます。

CREとPREの違い

CREとよく並べて語られる概念にPRE(Public Real Estate: 公的不動産)があります。PREは国や地方公共団体が所有する不動産を指し、こちらも有効活用が政策課題となっています。両者の規模感は次のとおりです。

(出典:国土交通省「CRE・PRE等の推進」資料。金額・面積は平成19年末時点等の推計)

なぜ今、CRE戦略が問われるのか — 4つの背景

CRE戦略という概念自体は2008年のガイドライン公表とともに広まったものですが、企業が保有不動産の説明を求められる圧力は、近年むしろ強まっています。背景を4つに整理します。

背景1: 東証が「保有する資産が最適な状態か」を名指しで求めている

東京証券取引所は2023年3月31日、プライム市場・スタンダード市場の全上場会社に対して「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応」を要請しました。規則上の義務ではなく「お願い」という位置づけですが、資本収益性を分析・評価し、改善計画を策定・開示することが求められています(出典:東京証券取引所「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応等に関するお願いについて」(2023年3月31日))。

そして2026年4月28日、東証はこの要請を「経営資源の適切な配分」を中心にアップデートしました。示された4つの対応ポイントのうち、3つ目が「保有する資産について、価値創出のため最適な状態となっているか」です。同資料は、中長期目線の機関投資家の視点として「バランスシートで着目するのは、企業価値の創出に向けて『持つべき資産を持っているか』『不要な資産を持っていないか』ということ」というコメントを掲げ、バランスシート効率化の手段として「非効率なアセットの売却」を明示しています(出典:東京証券取引所「『資本コストや株価を意識した経営』に関する要請のアップデート」(2026年4月28日))。

資料に図示されたバランスシートの固定資産には「建物」「土地」が並んでいます。つまり保有不動産は、資本コストの観点から説明を求められる資産に明確に含まれているということです。CRE戦略はもはや不動産部門の内輪の話ではなく、投資家対話の論点になっています。

背景2: 新リース会計基準で「借りる」もオンバランスになる(2027年4月〜)

企業会計基準委員会(ASBJ)は2024年9月、企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」を公表しました。2027年4月1日以降開始する事業年度から原則適用となり、借手は原則としてすべてのリース契約について「使用権資産」と「リース負債」を貸借対照表に計上することになります。これまでオフバランスだったオペレーティング・リースも計上対象となり、財務諸表の見え方が大きく変わります(出典:日本公認会計士協会「会計・監査用語かんたん解説集:新リース会計基準」)。

これはCRE戦略の前提を揺らす変更です。従来、本社や店舗を「保有せず賃借する」ことには資産を軽くする効果がありましたが、新基準では賃借もバランスシートに載ります。「持つ」か「借りる」かの判断を、会計上の見え方だけでなく、コストと事業戦略の実質で比較し直す必要が出てきます。オフィス・店舗・物流拠点を多数賃借している企業ほど影響は大きく、契約の棚卸しが急務になります。

背景3: 地価上昇局面 — 含み益と機会損失が同時に膨らむ

2026年7月10日に閣議決定された令和8年版「土地白書」によれば、地価公示は全国の全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇し、全用途平均と商業地は上昇幅が拡大しました。オフィスビルの賃料は上昇傾向で空室率は低下、物流施設の賃料も上昇しており、海外投資家による不動産投資額は国内投資額全体の約34%を占めています(出典:国土交通省 令和8年版「土地白書」)。

保有不動産の含み益が拡大する局面は、売却・流動化の好機であると同時に、「使っていない不動産を持ち続けること」の機会損失が大きくなる局面でもあります。時価と簿価の乖離を把握していない企業は、この判断の土俵にすら立てません。

背景4: 制度の土台 — 「土地神話」の崩壊と会計・ガバナンス改革

そもそもの土台として、戦後一貫して上昇した地価は1991年を境に長期下落へ転じ、土地は価格変動リスクのある資産として認識されるようになりました。制度面でも、2005年4月の固定資産の減損会計の完全実施、2008年4月の金融商品取引法に基づく内部統制報告制度の施行などにより、不動産の含み損や利用実態が財務諸表・開示に反映されやすくなっています(出典:国土交通省「CRE・PRE等の推進」資料)。CRE戦略という概念が生まれたのは、この構造変化への対応としてでした。

CRE戦略の効果 — 企業価値向上につながる5つの側面

ガイドラインは、CRE戦略の目的を「企業価値向上の観点からの不動産投資効率の最大化」と位置づけています。実務では、効果は次の5つの側面に整理できます。

• 財務指標・キャッシュフローの改善:遊休不動産の売却やセール・アンド・リースバックにより資産を圧縮し、ROAなどの資本効率を高め、得られた資金を本業に再投資できます。
• コスト・管理負担の削減:拠点の統廃合や賃借への切り替えにより、維持管理費・固定資産税などの保有コストを削減できます。
• リスクの分散・軽減:耐震性能、土壌汚染、災害リスクといった不動産固有のリスクを棚卸しし、対処の優先順位を付けられます。
• 企業イメージ・従業員エンゲージメントの向上:オフィス環境への再投資や地域と調和した土地利用は、採用力・ブランドの強化につながります。
• 生産性・顧客サービスの向上:事業戦略と整合した拠点配置の見直しは、物流効率や店舗網の最適化に直結します。

上場企業はどう取り組んでいるか — 東証の事例集より

抽象論だけでは実感がつかみにくいため、東京証券取引所が「資本コストや株価を意識した経営」の取組み例として公表している企業のうち、保有不動産に関わるものを紹介します。いずれも東証の資料に掲載された記載に基づくものです(出典:東京証券取引所「『資本コストや株価を意識した経営』に関する要請のアップデート」(2026年4月28日)参考資料)。

共通するのは、不動産の売却・活用が単独の施策としてではなく、資本配分(キャピタル・アロケーション)方針の一部として説明されている点です。「遊休地を売った」で終わらせず、得られた資金を成長投資や株主還元にどう振り向けるかまでを示すことが、投資家からの評価につながっています。CRE戦略を財務戦略の言葉で語れるかどうかが、実務上の分かれ目といえます。

では、開示資料に載る前の段階で、企業不動産は実際にどう動いているのでしょうか。それを確かめるには、有価証券報告書のような開示情報ではなく、登記データから法人の保有不動産を横断的に見る必要があります。TRUSTARTのR.E.DATA CRE(リデータCRE)は、法人名から保有不動産を検索できるCREデータベースです。

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CRE戦略の進め方 — CREマネジメントサイクル

ガイドラインは、CRE戦略を一度きりの施策ではなく、「CREマネジメントサイクル」という継続的な管理サイクルとして実践することを求めています。サイクルは、基盤づくりを行うResearch(リサーチ)と、PDCAに相当するPlan(計画)→Do(実行)→Check(評価)で構成され、評価結果を次期のCRE戦略にフィードバックして絶えず改善していく(スパイラルアップする)ことが重要とされています(出典:前掲ガイドライン第1章)。

出発点となるResearchフェーズでは、物理的情報(土地建物の基本情報・遵法性・工事履歴等)、権利的情報(登記情報、法令・条例等の制限)、経済的情報(資産評価・収支・稼働率等)、運用情報(施設名・用途等)を整理することが求められます(出典:前掲ガイドライン)。つまりCRE戦略は、「自社がどこにどんな不動産を持っているか」を正確に把握することから始まります。立案の実務的な手順は「CRE戦略の立案ステップ — 法人保有不動産の最適化」で5段階に分けて解説しています。

企業の保有不動産(CRE)を調べるには

CRE戦略の最初の壁が、この「保有不動産の把握」です。自社の棚卸しでも、金融機関・不動産会社が取引先や提案先のCREを把握する場面でも、実務では次の方法が使われます。

有価証券報告書「主要な設備の状況」 — 上場企業のみ・概要ベース

上場企業であれば、有価証券報告書の「主要な設備の状況」で主要拠点の所在地・帳簿価額などを確認できます。ただし記載は主要設備の概要にとどまり、個別の物件・地番単位で網羅されるわけではありません。そして未上場企業には有価証券報告書の提出義務が原則なく、この方法では調べられません。

不動産登記 — 自社名義分は一覧できるが、他社名義は請求できない

不動産登記は誰でも取得でき、所有者・担保設定まで確認できる最も確実な情報源です。ただし法務局での取得は原則として地番ベース、つまり「この土地は誰のものか」を調べる仕組みです。

この点は2026年2月2日に施行された所有不動産記録証明制度(不動産登記法第119条の2)によって一部変わりました。法人名から保有不動産を一覧化する道が開かれています。ただし証明書を請求できるのは所有権の登記名義人本人(法人を含みます)と、その相続人その他の一般承継人に限られ、他社名義の不動産は請求できません。加えて法務省は、氏名・住所等で検索する仕様上網羅性には限界があること、登記記録上の氏名・住所と検索条件が異なる場合には抽出されないことがあること、同名異人の不動産が含まれ得ることを明記しています。さらに、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は抽出されないこと、対象は所有権の登記がされている不動産に限られることも示されています(出典:法務省「所有不動産記録証明制度について」)。自社の棚卸しに用いる場合でも、固定資産台帳との突合が欠かせないのはこのためです。

つまり自社の棚卸しに使っても一覧は完全にはならず、取引先や提案先など他社のCREを登記から辿ることはできません。

法人不動産データベース — 未上場企業も含めて法人名から検索

この空白を埋めるのが、全国の登記情報を法人名義で名寄せしたデータベースです。TRUSTARTのR.E.DATAは、上場企業の有価証券報告書に載らない不動産から未上場企業の保有物件までを対象とした法人不動産データベースを備えており、法人名から保有不動産・担保設定の状況を横断的に確認できます。自社CREの棚卸しはもちろん、大型遊休地の発掘やセール・アンド・リースバックの提案先特定など、CRE戦略の「Research」を支えるデータ基盤として活用できます。

関連用語・関連記事

• S&LB(セール・アンド・リースバック) — CRE戦略の代表的な打ち手の一つです。
• レントロール — 収益不動産の稼働実態を把握する基礎資料です。
• プロパティマネジメント — 保有不動産の運営管理業務です。
• 不動産証券化 — 保有不動産をオフバランスする手法の一つです。
• 企業価値担保権 — 事業全体を担保とする2026年施行の新しい担保制度です。

よくある質問

Q. CRE戦略とは何の略で、どういう意味ですか?

A. CREはCorporate Real Estate(企業不動産)の略です。CRE戦略とは、企業不動産を企業価値向上の観点から経営戦略的視点で見直し、不動産投資の効率性を最大限向上させていく考え方を指します(国土交通省ガイドラインの定義)。

Q. CREとPREの違いは何ですか?

A. CREは企業が所有する不動産(約490兆円)、PREは国・地方公共団体が所有する公的不動産(約470兆円)です。どちらも有効活用が課題とされていますが、所有主体と意思決定の枠組みが異なります。

Q. CRE戦略支援とはどのようなサービスですか?

A. 信託銀行・不動産会社・シンクタンクなどが提供する、CRE戦略の策定・実行を支援するコンサルティングサービスの総称です。保有不動産の棚卸し・評価から、売却・活用・組替えの実行支援までを扱います。支援を受ける場合も、自社の保有不動産データを整備しておくことで、検討のスピードと質が大きく変わります。

Q. なぜ今、CRE戦略が注目されているのですか?

A. 東証が2026年4月のアップデートで「保有する資産について、価値創出のため最適な状態となっているか」を対応ポイントに挙げ、非効率なアセットの売却を含むバランスシート効率化を求めていること、2027年4月から新リース会計基準で賃借もオンバランス化すること、地価が5年連続で上昇し含み益と機会損失が同時に膨らんでいることが重なっているためです。

Q. 新リース会計基準はCRE戦略にどう影響しますか?

A. 2027年4月1日以降開始する事業年度から、借手は原則すべてのリースについて使用権資産とリース負債を計上します。これまでオフバランスだったオペレーティング・リースも計上対象になるため、「保有せず賃借する」ことの財務諸表上の効果が従来と変わります。保有と賃借の比較を、会計上の見え方ではなく実質のコストと事業戦略で行う必要があります。

Q. CRE戦略は誰が担当するのですか?

A. 国土交通省のガイドラインは、大企業では財務・人事・総務部門等による横断的な対応組織の編成を理想とし、中小企業では担当役員がCRE担当役員を兼任して関連部門を統括することが望ましいとしています。不動産部門だけで完結せず、財務・経営企画と連携する体制が前提です。

Q. 未上場企業の保有不動産も調べられますか?

A. 有価証券報告書による確認は上場企業に限られますが、不動産登記は上場・未上場を問わず存在します。R.E.DATAのような登記情報を法人名義で名寄せしたデータベースを使えば、未上場企業についても法人名から保有不動産を検索できます。

まとめ — CRE戦略は「保有不動産の正確な把握」から始まる

CRE戦略とは、約490兆円規模に上る企業不動産を、企業価値向上のための経営資源として捉え直し、Research→Plan→Do→Checkのマネジメントサイクルで継続的に最適化していく取り組みです。2008年に国土交通省がガイドラインを示した概念ですが、東証による保有資産の点検要請(2026年4月アップデート)、2027年4月からの新リース会計基準、5年連続の地価上昇という環境変化により、いま改めて実務課題として浮上しています。

財務改善・コスト削減・リスク対応・投資家への説明と効果は多面的ですが、そのすべての出発点は「自社がどこに、どんな不動産を、どんな権利関係で持っているか」という現状把握です。逆に言えば、ここが曖昧なまま立てた戦略は、分析の精度も投資家への説明力も担保できません。

TRUSTARTのR.E.DATAは、全国の不動産登記データを法人名義で名寄せし、未上場企業を含む法人の保有不動産を検索できるデータベースを備えています。CRE戦略の第一歩となる棚卸し・現状把握を、データの力で正確かつ短時間に行えます。

SERVICE DOCUMENT CRE戦略の出発点は、自社と他社の保有不動産を把握することから。 R.E.DATA CRE(リデータCRE)は、法人名から保有不動産を横断的に検索できるCREデータベースです。サービス資料では、データの構造、検索できる条件、出力される項目、想定される活用シーンを掲載しています。自社CREの棚卸しにも、有価証券報告書ではわからない取引先・提案先の保有不動産の把握にもご利用いただけます。 R.E.DATA CRE サービス紹介資料／PDF・無料 資料を無料でダウンロード →