不動産証券化(ふどうさんしょうけんか)

不動産証券化は、不動産を金融商品に変えて資金を集める仕組みである。SPCやREITといったスキームの基本構造を押さえることが、不動産金融の理解につながる。

不動産証券化とは

不動産証券化とは、不動産が生み出す賃料収入や売却益などの収益を裏付けとして証券を発行し、投資家から資金を調達する仕組みをいう。不動産を小口の証券に分けて流通させることで、多くの投資家が少額から不動産投資に参加できるようになる。原資産の所有者は不動産を売却して資金を得つつ、運用や資金調達を分離できる。公募の上場投資法人であるJ-REITや、私募ファンド(GK-TKスキーム等)がその代表例である。

仕組み・背景

不動産証券化では、対象不動産を資産の流動化に関する法律(資産流動化法)に基づく特定目的会社(TMK)や、投資信託及び投資法人に関する法律(投信法)に基づく投資法人(J-REIT)などに移し、その不動産から生じる収益を裏付けに証券(TMKの特定出資・優先出資・特定社債、投資法人の投資口など)を発行する。投資家は証券を購入して収益の分配を受ける。原資産を保有主体から切り離すことで、倒産隔離(オリジネーターの破綻の影響を受けにくくする仕組み)を図る。ノンリコースローンと組み合わせて資金調達されることも多い。

実務での使われ方・調べ方

不動産証券化は、スキームと裏付け資産の評価が要点となる。着眼点は次のとおりである。

• SPCなどスキームの構造と倒産隔離を確認する
• 裏付け不動産の収益力・稼働状況を評価する
• ノンリコースローンなど資金調達の構造を確認する

関連用語

• 不動産流動化
• ノンリコースローン
• 収益還元法
• プロパティマネジメント

よくある質問

不動産証券化と不動産流動化はどう違いますか

不動産流動化は不動産を現金化して流動性を高めること全般を指し、不動産証券化はその手段の一つで、証券を発行して資金を集める仕組みである。証券化は流動化の代表的な手法である。

倒産隔離とは何ですか

原資産を保有していた事業者(オリジネーター)が破綻しても、証券化した不動産や投資家への影響を受けにくくする仕組みである。SPCに資産を移すことで実現される。

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