収益還元法(しゅうえきかんげんほう)

収益還元法は、不動産の収益力から価格を導く評価手法である。投資・収益物件の価値判断の中核であり、直接還元法とDCF法の考え方を押さえることが重要になる。

収益還元法とは

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益を、一定の利回り(還元利回り)で割り戻して価格を求める評価手法である。賃料などの収益力に着目するため、賃貸マンションやオフィスビルといった収益物件・投資不動産の評価で中心的に用いられる。不動産鑑定評価基準に定める三手法(原価法・取引事例比較法・収益還元法)の一つである。

仕組み・背景

収益還元法には、一期間の純収益を還元利回りで割って価格を求める「直接還元法」と、保有期間中の各年の純収益と売却価格を現在価値に割り引いて合算する「DCF法(割引キャッシュフロー法)」がある。純収益は、賃料収入などの総収益から空室損や運営費用を差し引いて算定する。還元利回りや割引率の設定が価格に大きく影響するため、市場の利回り水準の把握が重要となる。

実務での使われ方・調べ方

収益還元法は、収益と利回りの精度が要点となる。着眼点は次のとおりである。

• 賃料・空室率・運営費用から純収益を適切に算定する
• 市場の還元利回り・割引率の水準を把握する
• 直接還元法とDCF法を物件特性に応じて使い分ける

関連用語

• 積算価格
• 不動産鑑定評価
• レントロール
• 事業性評価

よくある質問

収益還元法と積算価格はどう違いますか

収益還元法は将来の収益力から価格を求める手法、積算価格は土地・建物の再調達原価などコスト面から価格を求める手法である。収益物件では収益還元法が重視される。

直接還元法とDCF法の違いは何ですか

直接還元法は一期間の純収益を還元利回りで割って価格を求める簡便な方法、DCF法は保有期間中の各年の収益と売却価格を現在価値に割り引いて合算する方法である。

R.E.DATAでの効率化

R.E.DATAは、賃料・取引・物件データを効率的に収集・整理し、収益評価の前提情報をそろえる。担保評価や投資判断の材料を整えたい場合は、データ分析・担保評価向けの機能を参照されたい。