積算価格(せきさんかかく)

積算価格は、土地と建物のコストを積み上げて求める不動産価格である。収益還元法と並ぶ評価軸であり、金融機関の担保評価で重視される。

積算価格とは

積算価格とは、土地と建物をそれぞれ評価し、その合計によって不動産全体の価格を求める方法(原価法の考え方)による価格である。土地は路線価や公示地価などをもとに評価し、建物は再調達原価から経過年数に応じた減価を行って評価する。コスト面から価値を捉える手法であり、将来の収益力に着目する収益還元法と対比される。金融機関の担保評価で重視される指標である。

仕組み・背景

積算価格では、土地価格は単価に面積を乗じて算定し、建物価格は「再調達原価 ×(残存年数 ÷ 耐用年数)」または「再調達原価 − 減価額(= 再調達原価 ×(経過年数 ÷ 耐用年数))」といった形で減価償却を反映して求めるのが一般的である。建物の構造(木造・鉄骨造・RC造など)によって再調達原価や耐用年数が異なるため、構造の把握が前提となる。担保評価では、積算価格をもとに担保掛目を乗じて担保価値を見積もることが多い。

実務での使われ方・調べ方

積算価格は、土地・建物それぞれの評価精度が要点となる。着眼点は次のとおりである。

• 路線価・公示地価などで土地価格を評価する
• 構造ごとの再調達原価と残存耐用年数で建物価格を評価する
• 担保掛目を乗じて担保価値を見積もる

関連用語

• 収益還元法
• 積算評価
• 担保掛目
• 路線価

よくある質問

積算価格と収益還元法はどう使い分けますか

積算価格はコスト面から価格を捉える手法で担保評価などで重視され、収益還元法は収益力から価格を捉える手法で収益物件の評価に向く。両者を併用して判断することが多い。

建物の積算価格はどう求めますか

「再調達原価 ×(残存年数 ÷ 耐用年数)」の式で減価を反映して求めるのが一般的である。構造ごとに再調達原価や耐用年数が異なるため、構造の確認が前提となる。

R.E.DATAでの効率化

R.E.DATAは、路線価・登記・物件データを効率的に収集・整理し、積算評価の前提情報をそろえる。担保評価の効率を高めたい金融機関の方は、データ分析・担保評価向けの機能を参照されたい。