積算評価(せきさんひょうか)

積算評価は、土地と建物のコストを積み上げて不動産価値を求める評価手法である。その結果として得られる価格が積算価格であり、担保評価の基礎となる考え方である。

積算評価とは

積算評価とは、不動産を土地と建物に分け、それぞれをコスト面から評価して合算する評価手法を指す。土地は路線価や公示地価などをもとに、建物は再調達原価から減価を反映して評価し、両者を積み上げて不動産全体の価値を求める。この評価プロセスによって導かれる価格が「積算価格」である。収益面から評価する収益還元法と対をなす、基本的な評価アプローチである。

仕組み・背景

積算評価は、原価法の考え方に基づき、「今その不動産を再び取得するならいくらかかるか」という観点で価値を捉える。建物は構造ごとの再調達原価と残存耐用年数を用いて減価を反映する。金融機関は、積算評価による価格を担保価値の見積もりに用い、担保掛目を乗じて融資可能額の判断材料とすることが多い。市場の収益性が反映されにくい点には留意が必要である。

実務での使われ方・調べ方

積算評価は、評価の前提データの精度が要点となる。着眼点は次のとおりである。

• 土地の路線価・公示地価などの基礎データを確認する
• 建物の構造・築年数・再調達原価を確認する
• 収益還元法による評価と併せて総合的に判断する

関連用語

• 積算価格
• 収益還元法
• 担保掛目
• 不動産鑑定評価

よくある質問

積算評価と積算価格は何が違いますか

積算評価は土地・建物をコスト面から評価する手法(プロセス)を指し、積算価格はその評価によって導かれた価格(結果値)を指す。両者は密接に関連する。

積算評価の弱点は何ですか

コスト面から価値を捉えるため、市場の収益性や需給が価格に反映されにくい点が挙げられる。収益還元法など他の手法と併用して総合的に判断することが望ましい。

R.E.DATAでの効率化

R.E.DATAは、路線価・登記・物件データを効率的に収集・整理し、積算評価の前提情報をそろえる。担保評価の効率を高めたい金融機関の方は、データ分析・担保評価向けの機能を参照されたい。