不動産流動化(ふどうさんりゅうどうか)

不動産流動化は、動かしにくい不動産を現金化しやすくする取り組み全般を指す。証券化を含む手法の広がりと、オフバランス化の狙いを押さえることが理解の鍵になる。

不動産流動化とは

不動産流動化とは、本来は売買に時間がかかり流動性の低い不動産を、証券化などの手法によって現金化しやすい状態にすることをいう。企業が保有する不動産を売却・証券化して資金を得たり、バランスシートから切り離して財務体質を改善したりする目的で行われる。不動産証券化は流動化を実現する代表的な手段であり、流動化のほうがより広い概念にあたる。

仕組み・背景

不動産流動化では、保有不動産を特別目的会社(SPC)などに譲渡し、その資産を裏付けに資金を調達する。これにより、企業は不動産を現金化しつつ、資産を貸借対照表から外す「オフバランス化」を図れる場合がある。財務指標の改善や資金効率の向上が狙いとなる。ただし、IFRS16や日本の新リース会計基準(企業会計基準第34号、2027年4月1日以後開始事業年度から原則適用)により、リースバック等を伴う流動化スキームでは借手側に使用権資産・リース負債の計上が原則求められ、オフバランス効果が限定される可能性がある。流動化の手法や会計・税務上の扱いは複雑で、スキーム設計には専門的な検討が必要となる。

実務での使われ方・調べ方

不動産流動化は、目的とスキーム設計が要点となる。着眼点は次のとおりである。

• 資金調達・財務改善などの目的を明確にする
• オフバランス化の可否と会計・税務上の扱いを確認する
• 証券化など具体的な手法とリスクを検討する

関連用語

• 不動産証券化
• ノンリコースローン
• 等価交換
• 収益還元法

よくある質問

不動産流動化と証券化の関係は何ですか

流動化は不動産を現金化しやすくすること全般を指す広い概念で、証券化はその代表的な手段である。証券化は流動化を実現する一手法という関係にある。

オフバランス化とは何ですか

保有資産を貸借対照表(バランスシート)から外すことをいう。不動産を流動化して切り離すことで、財務指標の改善や資金効率の向上を図れる場合がある。

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