等価交換(とうかこうかん)

等価交換は、地主とデベロッパーが資産を出し合って共同で開発する事業方式である。資金負担なく土地活用できる仕組みとして、再開発やマンション事業で用いられる。

等価交換とは

等価交換とは、土地所有者が土地(の全部または一部)を提供し、デベロッパーがその土地に建物を建設したうえで、両者がそれぞれの出資(土地・建設費)の価値割合に応じて、完成した土地・建物を取得する事業方式をいう。地主は土地を手放す代わりに、自己資金を投じることなく完成後のマンションなどの一部(区分所有権と敷地利用権)を取得できる。マンション開発や再開発で活用される。

仕組み・背景

等価交換には、土地の一部を譲渡して取得する「部分譲渡方式」や、いったん全体を拠出する「全部譲渡方式」などの類型がある。地主にとっては、資金や建設リスクを負わずに土地を有効活用でき、相続対策や安定収益の確保につながる利点がある。デベロッパーにとっては、土地取得の初期負担を抑えて開発に着手できる。価値割合の評価や税務上の特例の適用など、専門的な検討が必要となる。

実務での使われ方・調べ方

等価交換は、価値割合の評価と税務の確認が要点となる。着眼点は次のとおりである。

• 土地と建設費の価値割合の評価根拠を確認する
• 部分譲渡・全部譲渡など方式の違いを確認する
• 税務上の特例の適用可否を専門家と確認する

関連用語

• 区分所有
• 敷地権
• 不動産流動化
• 収益還元法

よくある質問

等価交換のメリットは何ですか

地主は自己資金や建設リスクを負わずに土地を有効活用し、完成後の建物の一部を取得できる。相続対策や安定収益の確保につながる点もメリットとされる。

等価交換に税務上の特例はありますか

代表的な特例として、租税特別措置法37条の5(立体買換えの特例:既成市街地等内の中高層耐火共同住宅の建設に伴う買換えで、買換資産の取得価額の範囲内で譲渡がなかったものとして課税繰延)や、所得税法58条(固定資産の交換の特例:個人が同種固定資産と交換する場合の譲渡所得課税繰延)などがある。適用要件は厳格かつ複雑で、税務の専門家への確認が必要である。

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