用途地域は、都市計画法に基づき、その土地で建てられる建物の用途・規模を規制する区分です。不動産仕入れ・調査・重要事項説明・担保評価まで、すべての実務で確認が必要な基本概念です。本記事では13種類の用途地域を3グループに分けて整理します。
用途地域とは
用途地域は、都市計画区域内の市街化区域に指定されるエリアごとの土地利用ルールです。住宅街・商業街・工業地帯が無秩序に混在することを防ぎ、各エリアの性格に応じた建築物のみを建てられるよう規制しています。すべての土地が用途地域に指定されているわけではなく、市街化調整区域・無指定区域も存在します。
住居系用途地域(8種類)
住宅環境を保護する目的の用途地域です。以下は都市計画法9条の条文の並び順です。末尾の田園住居地域は制限が最も緩いという意味ではありません。建蔽率・容積率・絶対高さ・外壁後退・北側斜線・日影規制のいずれも第一種低層住居専用地域と同じ扱いで、住居系のなかでは最も厳しい部類です。
- 第一種低層住居専用地域:低層住宅街を厳格に保護。住宅と一部の小規模店舗のみ。
- 第二種低層住居専用地域:低層住居中心だが、小規模な店舗(150㎡以下)も認められる。
- 第一種中高層住居専用地域:中高層住宅の確保が主目的。小〜中規模店舗(500㎡以下)が可能。
- 第二種中高層住居専用地域:中高層住宅中心だが、中規模店舗・事務所(1,500㎡以下)も認められる。
- 第一種住居地域:住宅地としての性格を保ちつつ、店舗・事務所(3,000㎡以下)が可能。
- 第二種住居地域:住居中心だが、店舗・事務所・カラオケなどの大規模施設も可能。
- 準住居地域:幹線道路沿いの自動車関連業種と住居の調和を図る地域。
- 田園住居地域:農業の利便と田園住宅の良好な環境を守る地域(2018年新設)。
商業系用途地域(2種類)
- 近隣商業地域:近隣住民向けの店舗・飲食店が中心の地域。日常の買い物に必要な施設が立地。
- 商業地域:商業・業務の中心地。デパート・銀行・ホテル・映画館・風俗営業店までほとんどの用途が許される。
工業系用途地域(3種類)
- 準工業地域:軽工業・住宅・商業の混在を許容する地域。住宅と工場が共存する。
- 工業地域:どんな工場も建てられるが、学校・病院は不可。住宅は建てられるが推奨されない。
- 工業専用地域:工場専用。住宅・学校・病院・店舗は建てられない。
建ぺい率・容積率との関係
用途地域が決まると、その土地の建ぺい率(建築面積/敷地面積)と容積率(延床面積/敷地面積)の上限も連動して決まります。用途地域ごとに、都市計画で定められる建ぺい率の選択肢は次のとおりです(建築基準法53条1項)。低層住居専用・中高層住居専用・田園住居・工業専用は30・40・50・60%、第一種/第二種住居・準住居・準工業は50・60・80%、近隣商業は60・80%、商業は80%、工業地域は50・60%です。住居系でも80%が指定されることがあるため、「住居系だから60%まで」と見積もると建てられる面積を誤ります。容積率は50〜1300%の範囲で用途地域ごとに選択肢が定められています(同法52条1項)。
実務での確認ポイント
- 用途地域は市区町村の都市計画図で確認可能(オンライン公開も多い)
- 2つの用途地域にまたがる土地では、建ぺい率・容積率は各地域の面積に応じた加重平均で計算されるのに対し、建物の用途制限は敷地の過半が属する地域の規制が敷地全体に適用される(建築基準法91条)
- 特定用途制限地域・高度地区・防火地域などの追加規制と組み合わさることがある
- 用途地域の見直しは数十年単位で発生するため、長期保有の判断材料にもなる
用途地域の調査効率化
用途地域の確認は、地番ごとに行政窓口や地図サービスで個別に行う必要があり、複数物件を扱うほど手間がかかります。登記情報・公図・用途地域・ハザード情報を統合した不動産データプラットフォームを活用すれば、エリア全体の規制状況を一括で把握でき、仕入れ判断・担保評価・物件提案のスピードを上げられます。
