既存不適格(きぞんふてきかく)

既存不適格は、建築時は適法だが現行基準に合わなくなった建物を指す。違法建築との違いを理解することが、評価や建て替え時のリスク判断につながる。

既存不適格とは

既存不適格とは、建築された時点では法令に適合していたものの、その後の法改正や都市計画の変更によって、現行の基準に適合しなくなった建物をいう。たとえば、建築後に容積率や建蔽率の基準、接道や耐震の基準が変わった結果、現在の基準では同じ建物を建てられない状態になっているものである。建築当時から違反している「違法建築」とは区別され、既存の状態は法的に認められる。

仕組み・背景

法令は社会情勢に応じて改正されるため、既存の建物が後から基準に合わなくなることが生じる。既存不適格の建物は、そのまま使用を続けることは認められるが、増改築や建て替えを行う際には、原則として現行の基準に適合させる必要がある。その結果、建て替え後は同規模の建物が建てられず、容積を減らさざるを得ないことがある。この点が資産価値や担保評価に影響する。

実務での使われ方・調べ方

既存不適格は、現行基準とのギャップ把握が要点となる。着眼点は次のとおりである。

• 現況の建物が現行の容積率・建蔽率・接道等に適合するか確認する
• 違法建築と既存不適格を区別して扱う
• 建て替え時に縮小が生じる場合の評価への影響を見積もる

関連用語

• 再建築不可
• 容積率
• 建蔽率
• 用途地域

よくある質問

既存不適格と違法建築はどう違いますか

既存不適格は建築当時は適法だったが後の法改正で基準に合わなくなった建物、違法建築は建築当時から法令に違反している建物である。前者は既存の状態が認められる。

既存不適格の建物は建て替えできますか

建て替え自体は可能だが、原則として現行の基準に適合させる必要がある。その結果、従前と同規模の建物が建てられず、容積などが縮小する場合がある。

R.E.DATAでの効率化

R.E.DATAは、用途地域・登記・地図データを効率的に収集・整理し、現行基準との照合を支援する。仕入れ前のリスク調査を効率化したい場合は、調査・業務改善の機能を参照されたい。