再建築不可(さいけんちくふか)

再建築不可は、建て替えができないために資産価値が大きく制約される土地である。接道義務との関係を理解することが、仕入れ・評価のリスク判断につながる。

再建築不可とは

再建築不可とは、現在は建物が建っていても、その建物を解体して新たに建物を建築することができない土地を指す。主な原因は、建築基準法の「接道義務」(建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない)を満たしていないことである。接道義務を満たさない土地では、原則として建築確認が下りず、新築・建て替えができない。既存の建物は使い続けられるが、資産価値に大きく影響する。

仕組み・背景

接道義務は、防災や避難、通行の安全を確保するために設けられている。古くからの市街地や旗竿地、私道にしか接していない土地などでは、接道義務を満たさず再建築不可となる例がある。再建築不可の土地は、建て替えができないため市場価格が低くなり、住宅ローンや担保評価でも厳しく見られる。隣地の取得やセットバック、建築基準法43条2項の認定(同項1号)・許可(同項2号)などにより、再建築可能となる場合もある。

実務での使われ方・調べ方

再建築不可は、接道状況の確認が要点となる。着眼点は次のとおりである。

• 前面道路の種別・幅員と接道の長さを確認する
• 接道義務を満たすか、特例許可の可能性を確認する
• 再建築不可が価格・担保評価に与える影響を見積もる

関連用語

• 旗竿地
• 既存不適格
• 市街化区域
• 底地

よくある質問

再建築不可でも建物は使えますか

既存の建物はそのまま使用・売買できる。ただし解体後の新築や建て替えができないため、リフォームで使い続けることが前提となり、価格は低くなる傾向がある。

再建築不可を再建築可能にできますか

隣地の取得やセットバック、建築基準法43条2項に基づく認定・許可などにより、再建築可能となる場合がある。可否は個別の条件・特定行政庁の運用によるため確認が必要である。

R.E.DATAでの効率化

R.E.DATAは、道路・登記・地図データを効率的に収集・整理し、接道状況の確認を支援する。仕入れ前のリスク調査を効率化したい場合は、調査・業務改善の機能を参照されたい。