地目(ちもく)

地目は、その土地がどのような用途に使われているかを表す区分で、不動産登記簿の表題部に記録されます。仕入れや担保評価の出発点になる基礎情報です。登記の内容と実際の利用状況が食い違うことも多く、調査実務では必ず確認します。

地目とは

地目とは、土地の主たる用途にもとづく分類で、登記簿に記載される法定の区分です。宅地・田・畑・山林・雑種地などの種類が定められ、1筆の土地に原則1つの地目が付きます。地目は利用規制や評価の判断材料になります。たとえば「田」「畑」のままでは農地法の制約を受け、建物を建てる宅地として使うには地目変更や転用の手続きが必要です。登記上の地目は土地の権利や価格に直結するため、取引の初期段階で確認すべき項目です。

仕組み・背景

地目は、土地を客観的に把握するために不動産登記制度のなかで設けられた区分です。種類は法令で列挙され、登記官が現況と利用状況をもとに認定します。地目は現況を重視する考え方が原則で、登記簿上の地目と実際の利用が異なる場合、評価や取引では現況が優先される場面があります。登記地目が「畑」でも長年宅地として使われていれば、現況宅地として扱うことがあります。この乖離は、評価誤差や取引トラブルの原因になりやすい点です。

実務での使われ方・調べ方

地目は、仕入れ判断や担保評価の前提として真っ先に確認されます。農地が含まれる場合は転用の可否が事業計画を左右します。

• 仕入れ時に登記事項証明書の表題部で地目を確認する
• 農地(田・畑)は市区町村や農業委員会で転用の可否を確認する
• 調査・確認に使う書類や情報源:登記事項証明書(表題部)・公図・現地調査

関連用語

• 宅地 — 地目の代表的な区分で、建物の敷地を指します。
• 地積 — 同じ表題部に記録される土地の面積です。
• 地番 — 土地を特定する番号で、地目とセットで管理されます。
• 公図 — 土地の位置や形状を確認する図面です。

よくある質問

Q. 登記地目と現況が違う場合はどちらが優先されますか?

A. 評価や取引の実務では現況が重視されます。ただし登記地目が残っていると融資や許認可で支障が出ることがあるため、必要に応じて地目変更登記を行います。

Q. 地目はどこで確認できますか?

A. 法務局で取得する登記事項証明書の表題部に記載されています。オンラインの登記情報提供サービスでも確認できます。

R.E.DATAでの効率化

地目の確認は、仕入れや担保評価の物件ごとに発生する定型作業です。R.E.DATAは登記情報をはじめとする不動産データを集約し、複数物件の地目や面積を一括で把握できます。現地調査前のスクリーニングを効率化し、農地など注意すべき土地の早期発見に役立ちます。

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