第一種低層住居専用地域(だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき)

戸建住宅地の多くがこの区分に指定されており、仕入れの現場で最もよく出会う用途地域のひとつです。ただし「厳しい」の中身は用途の狭さだけではありません。絶対高さ・外壁後退・北側斜線・日影規制が同時にかかるため、同じ建蔽率・容積率でも建てられるボリュームが大きく変わります。

第一種低層住居専用地域とは

第一種低層住居専用地域とは、都市計画法9条1項に基づく用途地域のひとつで、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域です。第二種低層住居専用地域(同条2項)は同じ文に「主として」が付き、第一種中高層住居専用地域(同条3項)は守る対象が「中高層住宅」に替わります。1項だけが低層住宅の環境を、ほかの用途が入る前提を置かずに守る書き方で、これが用途の列挙の狭さにつながります。

街の姿でいえば、戸建てと低層の共同住宅が並び、店舗の看板がほとんど出てこない住宅地です。日常の買い物先は隣の区分や幹線道路沿いにあります。

建てられる建物・建てられない建物

建築基準法48条1項は「別表第2(い)項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない」と定めます。多くの区分が禁止列挙であるのに対し、ここは許可列挙で読み方が逆になり、列挙にない用途は規模を絞っても原則として建てられません。ただし特定行政庁が良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、または公益上やむを得ないと認めて許可した場合は例外があります(48条1項ただし書・15項・16項)。

この10種類の外側にある用途は、事務所も店舗も飲食店もホテルも出口がありません。唯一の抜け道が2号の兼用住宅で、施行令130条の3は延べ面積の2分の1以上を居住の用に供することと兼ねる用途に供する部分の床面積の合計が50㎡を超えないことを両方求めます。兼ねられる用途も事務所、日用品販売店舗、食堂・喫茶店、理髪店・美容院、学習塾、アトリエなど同条の列挙に限られます。

10号のかっこ書も落とせません。附属していれば何でも建つわけではなく、施行令130条の5が次を除きます。附属の自動車車庫のうち、床面積の合計に同一敷地内の附属車庫の工作物の築造面積(築造面積が50㎡以下ならその値を減じた値)を加えた値が600㎡(同一敷地内の建築物(車庫の用途に供する部分を除く)の延べ面積の合計が600㎡以下ならその合計)を超えるもの、2階以上の部分にあるもの、床面積の合計が15㎡を超える畜舎、(と)項4号に掲げるもの(危険物の貯蔵・処理に供する建築物)です(公告対象区域内の附属車庫には同条2号の別枠があります)。

建ぺい率・容積率・高さ制限

絶対高さ・外壁後退・北側斜線がそろってかかるのは、低層住居専用の2地域と田園住居地域だけです。建蔽率の指定値には上乗せがあり、特定行政庁が指定する角地等で10分の1、防火地域内の耐火建築物等(準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等を含む)でさらに10分の1、両方に当たれば最大10分の2が加算されます(53条3項1号・2号)。60%が80%になる差なので、指定値だけで面積を出さないでください。限度10分の8の地域を対象とする3項1号のかっこ書と6項1号は、この区分には及びません。

外壁の後退距離は都市計画で定められた場合にだけかかります(54条1項)。定めのない第一種低層住居専用地域もあるため、まず指定の有無を見てください(同項には「政令で定める場合を除き」という留保もあります)。

絶対高さは10mか12mが必ず定められます(都市計画法8条3項2号ロ)。10mの地域にも緩和があり、敷地内に政令で定める空地を有し、敷地面積が1,500㎡以上で、特定行政庁が良好な住居の環境を害するおそれがないと認めるものは12mになります(55条2項)。空地の割合は、建蔽率の最高限度が定められている場合「1から当該最高限度を減じた数値に10分の1を加えた数値」以上、1,500㎡は特定行政庁が規則で750㎡以上1,500㎡未満に別に定められます(施行令130条の10)。戸建区画では届かない、一定規模の開発向けの緩和です。なお1項・2項とも、55条4項の許可を受けた建築物には適用されません。

実際に効く高さは、絶対高さより北側斜線であることが多くなります。加算値は中高層住居専用地域の10mに対して5mで、真北側に寄せると10mまで積む前に頭が当たります。さらに高度地区が定められた区域ではその内容にも適合させる必要があり(58条1項)、高度地区は用途地域内であれば区分を問わず定められます(都市計画法9条18項)。絶対高さ10m／12mは、高度地区の内容までは担保しません。

他の用途地域との違い

隣り合う第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域に並べます。3区分とも許可列挙で、右へ行くほど列挙が増えます。

第二種低層住居専用地域との差は用途だけで、建蔽率も含め数値はすべて同じです。第一種中高層住居専用地域との差は逆に数値の側で、絶対高さと外壁後退が外れ、容積率の上限が上がり、北側斜線が緩みます。「低層」の名が外れると、規制の主役が用途の列挙から高さのコントロールに移ります。13区分の並びは用途地域13種類の比較で確認できます。

調査で確認すること

用途地域は都市計画図で読み取れますが、そこで確定するのは区分の名前までです。次の順に潰します。

1. 一種か二種か — 数値は同じで、独立店舗が成立するかが変わる
2. 絶対高さが10mか12mか — 必ずどちらかが定められている(都市計画法8条3項2号ロ)
3. 外壁の後退距離の指定の有無 — 定めのない地域もある(54条1項)。定めがあれば有効宅地が削られる
4. 建蔽率・容積率の指定値と、角地等・防火地域・準防火地域の指定 — 53条3項で建蔽率に最大10分の2が加算される
5. 前面道路の幅員 — 12m未満なら幅員(m)×4/10が指定容積率に重なる(52条2項1号)
6. 敷地の真北方向 — 北側斜線は真北方向の水平距離で測る(56条1項3号)。同じ形の敷地でも向きで結果が変わる
7. 条例と告示に当たる項目 — 日影規制の対象区域と号の指定、高度地区の高さの最高限度は都市計画図で確定しない。対象区域外にある高さ10m超の建築物でも、冬至日に対象区域内へ日影を落とせば対象とみなされる(56条の2第4項)
8. 敷地が用途地域の境界にかかっていないか — 用途の制限は敷地の過半が属する地域の規定によるが(91条)、建蔽率・容積率・斜線・日影は同条の適用対象から除かれる

代表的な建物

建物の名前で引ける一覧です。○=建てられる／△=規模や条件つき／×=建てられない(×も特例許可を受けた場合は例外があります=48条1項ただし書)。×の理由はほぼすべて「(い)項に列挙されていない」ことです。「兼用住宅の枠」は延べ面積の2分の1以上が居住用、兼ねる用途の床面積の合計50㎡以内((い)項2号)を指します。

不動産調査にお困りなら、すべてお任せください 無料で相談する