第二種住居地域(だいにしゅじゅうきょちいき)

第二種住居地域は、第一種住居地域では建てられなかったパチンコ・スロットなどの遊技場とカラオケボックスなどの娯楽施設に道が開く地域です。規模の枠も広がりますが、「3,000㎡が10,000㎡になる」という理解は正確ではありません。枠が掛かる用途の範囲そのものが入れ替わります。

第二種住居地域とは

第二種住居地域とは、都市計画法9条6項に基づく用途地域のひとつで、主として住居の環境を保護するために定める地域です。第一種住居地域(同条5項)が「住居の環境を保護するため」であるのに対し、6項には「主として」が付きます。「主として」の有無が一種と二種を分ける語です。住居以外の用途が一定量入る前提の地域、ということになります。第一種住居地域が非住宅用途の総量に枠を掛けるのに対し、この地域は枠を掛ける用途のほうを名指しで絞ります。後述する10,000㎡は、名指しされた用途にしか掛からない枠です。

街の姿でいえば、幹線道路沿いに帯状に指定され、ロードサイドの店舗・事務所・宿泊施設とマンションが並ぶ街です。ただし住居系で用途の縛りがいちばん緩いのは準住居地域で、この地域はそのひとつ手前です。

建てられる建物・建てられない建物

建築基準法48条6項は「第二種住居地域内においては、別表第2(へ)項に掲げる建築物は、建築してはならない」と定めます。許可列挙ではなく禁止列挙なので、列挙にない用途は原則として建てられます。列挙された用途も特定行政庁の特例許可を受ければ例外があります(48条6項ただし書・15項・16項)。

1号が引く先は次の3つです。

• (と)項3号 — メッキ、印刷用インキの製造など業種で名指しされた事業((一)〜(十六))を営む工場(政令で定めるものを除く=施行令130条の8の3)
• (と)項4号 — 危険物の貯蔵・処理に供するもので政令で定めるもの(施行令130条の9。(と)項4号経由なので同条の表は「準住居地域」欄で読む)
• (り)項 — キャバレー・料理店などの接待飲食施設、個室付浴場業に係る公衆浴場など、および(り)項1号が引く(ぬ)項・(る)項の業種で名指しされた工場と危険物

実務で効くのは6号の分母です。数えるのは6号が名指しする用途(上表)と施行令130条の8の2第1項の場外勝舟投票券発売所の「その用途に供する部分の床面積の合計」だけで、事務所・宿泊施設・自動車教習所に床面積の上限はありません。いっぽう(ほ)項4号にある「政令で定めるものを除く」(施行令130条の7の2)が6号にはなく、10,000㎡は政令による除外のない上限です。

「遊技場」は6号が名指しする条文の語ですが、建築基準法にも施行令にも定義がありません。国土交通省が示す用途制限の一覧では、麻雀屋・パチンコ屋・場外車券場等もカラオケボックス等も、この地域では「10,000㎡以下」として整理されています。条文が名指ししていないカラオケボックスも、行政実務では6号の枠内で扱われているということです(条文上の定義ではありません)。解禁は無制限という意味ではなく、当てはめは特定行政庁の判断になります。10,000㎡に近い計画では事前に確認してください。

建ぺい率・容積率・高さ制限

住居系で建蔽率80%が指定されうるのは第一種住居・第二種住居・準住居の3区分だけです(53条1項2号)。この指定値には上乗せがあり、特定行政庁が指定する角地等で10分の1、防火地域内の耐火建築物等でさらに10分の1、両方に当たれば最大10分の2が加算されます(53条3項1号・2号)。さらに80%が指定された地域の防火地域内の耐火建築物等では、建蔽率の制限そのものが適用されません(53条6項1号)。

高さは北側斜線がない分、日影規制が主役になります。なお容積率400%・500%の区域には高層住居誘導地区が定められることがあり、その場合は容積率・建蔽率とも都市計画で定められた別の限度で読みます(52条1項5号・57条の5第1項)。

他の用途地域との違い

隣り合う第一種住居地域と準住居地域に挟んで並べます。

第一種住居地域との差は数値ではなく用途です。建蔽率50・60・80%も容積率も斜線も日影も、3区分とも同じ号で読みます。3,000㎡が非住宅用途のほぼ全部に及ぶのに対し10,000㎡は名指しされた用途にしか掛からないので、枠の数字だけを見比べても実際の余地はわかりません。逆に用途の縛りがいちばん緩いのは準住居地域で、幹線道路沿いの用地では興行施設と単独の自動車車庫の差が計画の可否を分けます。13区分の並びは用途地域13種類の比較で確認できます。

調査で確認すること

用途地域は都市計画図で読み取れますが、そこで確定するのは区分の名前までです。次の順に潰します。

1. 予定用途が(へ)項1号の引用先に入っていないか — 接待飲食施設、個室付浴場業に係る公衆浴場、危険物、業種で名指しされた工場は(へ)項に名前が出ないまま禁止される
2. 2号〜5号に名指しされていないか — 興行施設(3号)と倉庫業を営む倉庫(5号)は規模を問わず不可。工場は原動機を使用し作業場の床面積の合計50㎡超で不可(2号)
3. 10,000㎡の枠(6号)に入る用途か — 名指しされた用途だけが分母で、「遊技場」への該当は条文では確定できず特定行政庁の判断
4. 自動車車庫の位置づけ — 4号のかっこ書は車庫そのものを4号から外す。附属で施行令130条の8の枠内なら適用外(3階以上に置くと同条のかっこ書で枠から落ち、上限は300㎡と延べ面積連動の枠の大きいほう)。都市計画として決定された車庫も適用外で、面積・階数とも制限がない。それ以外は300㎡以下かつ3階以上の部分にないものだけ
5. 建蔽率・容積率の指定値と、防火地域・角地の指定 — 80%指定かつ防火地域内の耐火建築物等なら制限自体が適用されない(53条6項1号)
6. 条例と告示に当たる項目 — 日影規制の対象区域と号、高度地区の高さの最高限度(58条1項)、斜線の緩和指定は都市計画図では確定しない。対象区域外でも冬至日に対象区域内へ日影を落とせば対象とみなされる(56条の2第4項)
7. 敷地が用途地域の境界にかかっていないか — 用途の制限は敷地の過半が属する地域による(91条)。ただし52条、53条、54条から56条の2まで、57条の2、57条の3、67条1項・2項ならびに別表第3は同条の対象から除かれ、過半では処理できない

代表的な建物

建物の名前で引ける一覧です。○=建てられる／△=規模や条件つき／×=建てられない(×も特例許可を受けた場合は例外があります)。面積はその用途に供する部分の床面積の合計です。

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