第二種中高層住居専用地域(だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき)

第二種中高層住居専用地域は、住居系のなかで独立した事務所が建てられるようになる最初の区分です。第一種中高層住居専用地域までの「列挙されたものしか建たない」枠が外れる一方、ホテル・旅館や自動車教習所のように名指しで禁じられ、規模を絞っても建てられない用途が残ります。

第二種中高層住居専用地域とは

第二種中高層住居専用地域とは、都市計画法9条4項に基づく用途地域のひとつで、主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域です。第一種中高層住居専用地域の定義(同条3項)との差は「主として」の3文字だけで、同条は第二種低層住居専用地域(2項)・第二種住居地域(6項)も同じ書き分けをしています。「主として」が付く区分は、保護の対象以外の用途がある程度入ることを前提にしているということです。その「ある程度」の中身が、次に見る別表第2(に)項7号・8号の枠にあたります。

街の姿でいえば、中層のマンションが並び、その1階・2階に事務所や中規模の店舗が入る住宅地です。数値の指定は第一種中高層と同じで、変わるのは入れられる用途だけです。

建てられる建物・建てられない建物

建築基準法48条4項は「第二種中高層住居専用地域内においては、別表第2(に)項に掲げる建築物は、建築してはならない」と定めます。禁止列挙なので列挙にない用途は原則として建てられます。第一種中高層の48条3項は「(は)項に掲げる建築物以外の建築物は」で、向きを決めるのは別表の側ではなく48条各項の「以外」の2文字です。列挙された用途も特定行政庁の特例許可を受ければ例外があります(48条4項ただし書・15項・16項)。

1号が引くのは次の6か所です。(に)項の文面に名前が出ないまま禁止される用途があるのが、この区分の読みにくさです。

• (ほ)項2号・3号 — 「マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類するもの」＝パチンコ・スロットなどの遊技場や公営競技の場外発売所と、「カラオケボックスその他これに類するもの」＝カラオケボックスなどの娯楽施設
• (へ)項3号 — 劇場・映画館・演芸場・観覧場、ナイトクラブなどの興行施設
• (へ)項4号 — 自動車車庫で床面積の合計が300㎡を超えるもの、または3階以上の部分にあるもの(建築物に附属するもので政令で定めるもの=施行令130条の8、または都市計画として決定されたものを除く)
• (へ)項5号 — 倉庫業を営む倉庫(倉庫業の登録がない自社倉庫は当たりません)
• (と)項4号 — 危険物の貯蔵・処理に供するもので政令で定めるもの(数量は施行令130条の9第1項の表の「準住居地域」欄)
• (り)項2号・3号 — キャバレー・料理店などの接待飲食施設、個室付浴場業に係る公衆浴場等

読む順序は「まず7号・8号で枠を確かめ、次に1号から6号の名指しを外す」です。ホテル・旅館、自動車教習所、運動施設は枠の内側でも建てられません。工場(2号)も、施行令130条の6が外す小規模な食品製造業(要件は後掲の一覧)から外れれば同じです。

用途の幅が広がるのは7号・8号の裏返しによります。1号から6号に名指しされておらず、3階以上の部分をその用途に供さず(7号)、その用途に供する部分の床面積の合計が1,500㎡以下(8号)であれば、(は)項に列挙のない用途でも建てられます。第一種中高層では規模を問わず不可だった独立した事務所が、ここで建てられるようになります。分母は建築物全体の延べ面積ではなく「その用途に供する部分の床面積の合計」で、延べ面積5,000㎡の共同住宅でも事務所部分が1,200㎡なら触れません。7号・8号にも「政令で定めるものを除く」とありますが、現行の法令にこれを受ける規定は置かれていません(e-Gov法令検索の全法令横断検索で確認。施行令が(に)項について政令を定めているのは2号・3号・6号です)。

枠の外側にいられるかは「(は)項に掲げる建築物」かどうかで決まり、その境目が附属建築物です。(は)項8号「前各号の建築物に附属するもの(政令で定めるものを除く)」を受ける施行令130条の5の5が、床面積の合計が3,000㎡(同一敷地内にある建築物(自動車車庫の用途に供する部分を除く)の延べ面積の合計が3,000㎡以下の場合は、その延べ面積の合計)を超える自動車車庫(1号)と3階以上の部分にある自動車車庫(3号)を(は)項から外します。外れた車庫には(に)項8号の1,500㎡と7号の3階以上不可が直接かかるため、附属駐車場の実効上限は3,000㎡と当該延べ面積の合計の小さいほう、かつ2階以下で、第一種中高層と同じ数値です(違いは、(へ)項4号の「300㎡超・3階以上」を外すために施行令130条の8が追加で要る点だけ)。なお130条の5の5は、同一敷地内にある工作物の附属駐車場の築造面積も合算して判定します(築造面積300㎡以下のときは合算しません)。

建ぺい率・容積率・高さ制限

建蔽率の指定値は低層住居専用地域と同じ30〜60%です(53条1項1号が両者を同じ号にまとめています)。この指定値には上乗せがあり、防火地域内の耐火建築物等(準防火地域内では準耐火建築物等も対象)で10分の1、特定行政庁が指定する角地等でさらに10分の1、両方で最大10分の2が加算されます(53条3項1号・2号)。30%が50%になる差です。なお制限そのものが外れる53条6項1号は限度が10分の8とされている地域に限られるため、この地域には及びません。

容積率が500%まで伸びても建築面積の上限は変わらないので、容積を使い切るには階数を積むしかありません。その階数を縛るのが斜線と日影です。上表のとおり、日影規制の条例指定区域では北側斜線が適用されません(56条1項3号かっこ書)。「中高層住専だから北側斜線がある」と一律に当てはめると、建てられるはずのボリュームを自分で削ることになります。

他の用途地域との違い

隣り合う第一種中高層住居専用地域と第一種住居地域に挟んで並べます。

第一種中高層住居専用地域との差は数値ではなく条文の向きです(建蔽率・容積率・斜線・日影は同じ号で読みます)。第一種住居地域との差は逆で、向きは同じ禁止列挙のまま枠が3,000㎡に広がり、3階以上の制限とホテル・旅館の名指しが消え、建蔽率に80%が現れます。緩む中身は段ごとに違います。13区分の並びは用途地域13種類の比較で確認できます。

調査で確認すること

用途地域は都市計画図で読み取れますが、そこで確定するのは区分の名前までです。次の順に潰します。

1. 一種か二種か — 中高層住専は2区分とも数値が同じで、変わるのは用途の読み方だけ。独立した事務所の可否がここで決まる
2. 予定用途が(に)項1号から6号に名指しされていないか — 名指しがあれば枠の内側でも不可。1号は他の項を引いており、300㎡超の自動車車庫と倉庫業を営む倉庫は(に)項の文面に出てこない
3. 非住宅用途の階と床面積 — 3階以上の部分をその用途に供していないか(7号)、その用途に供する部分の床面積の合計が1,500㎡以下か(8号)
4. 附属自動車車庫をどの規定で読むか — (へ)項4号の「300㎡超・3階以上」は施行令130条の8で外れるが、(は)項8号の政令(施行令130条の5の5)の枠を超えると「(は)項以外」に落ちて(に)項7号・8号が直接かかる(上限は3,000㎡と当該延べ面積の合計の小さいほう、かつ2階以下)
5. 日影規制の条例指定区域か — (一)(二)(三)のどれかが指定されていれば北側斜線は適用されない(56条1項3号かっこ書)。逆に対象区域外でも、高さ10m超で冬至日に対象区域内へ日影を落とせば対象とみなされる(56条の2第4項)
6. 建蔽率・容積率の指定値と、防火地域・準防火地域・角地の指定 — 53条3項の加算で30%が50%になることがある
7. 高度地区の指定と、敷地が用途地域の境界にかかっていないか — 高さの最高限度が定められていれば、55条の絶対高さがなくてもその限度がかかる(58条1項)。用途の制限は敷地の過半が属する地域による(91条)が、建蔽率・容積率・斜線・日影(52条、53条、54条から56条の2まで等)は同条の対象から除かれる

代表的な建物

建物の名前で引ける一覧です。○=建てられる／△=規模や条件つき／×=建てられない(×も特例許可を受けた場合は例外があります)。(に)項に名指しがなければ「2階以下・1,500㎡以下」の枠内で建てられます。面積はその用途に供する部分の床面積の合計です。

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